VZOR CITACE

Vzor citace: Selucká, M., Hadamčík, L. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2015, s. 264.

© Wolters Kluwer, a. s., 2015

ISBN 978-80-7478-837-6 (brož.)

ISBN 978-80-7478-838-3 (e-pub)

www.wolterskluwer.cz

TIRÁŽ

Nájem bytu a domu

po rekodifikaci soukromého práva

Markéta Selucká, Lukáš Hadamčík

Vydává nakladatelství Wolters Kluwer, a. s.

U Nákladového nádraží 6, 130 00 Praha 3,

v roce 2015 jako svou 2010. publikaci.

Redaktorka Štěpánka Taxová

Vydání první

Stran 264

Sazba SERIFA®, Jinonická 80, 150 00 Praha 5

Tisk Sowa Sp. z o. o., ul. Raszynska 13, 05-500 Piaseczno, Poland

Obsah této publikace naleznete také v systému ASPI

E-kniha k dostání na www.wolterskluwer.cz/obchod

www.wolterskluwer.cz

e-mail: obchod@wolterskluwer.cz

tel. 246 040 405, 246 040 400

fax: 246 040 401

Obsah

O autorech

Části zpracované jednotlivými autory

Seznam zkratek

Úvodem

ČÁST PRVNÍ VZNIK NÁJMU BYTU A DOMU

I. Obecně

II. Účel nájmu

III. Subjekty nájmu

IV. Předmět nájmu

1. Obecně

2. Příslušenství bytu

V. Vznik nájmu na základě smlouvy

1. Kontraktace

2. Subjekty nájemní smlouvy

3. Obsah smlouvy

4. Forma smlouvy

5. Neplatnost a zdánlivost

VI. Jiné způsoby vzniku nájmu

1. „Vydržení“ nájemního práva

2. Vznik nájmu manželovi nájemce

3. Přistoupení ke smlouvě se souhlasem stran

4. Vznik nájmu ze zákona

ČÁST DRUHÁ PRÁVA A POVINNOSTI Z NÁJMU BYTU ČI DOMU

I. Obecně

II. Odevzdání bytu

III. Nájemné a jiné platby

1. Změna výše nájemného prostřednictvím novace

2. Změna výše nájemného dle § 2249 obč. zák.

3. Změna výše nájemného dle § 2250 obč. zák.

4. Další platby

5. Splatnost

6. Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků

7. Sporná výše nájemného a dalších plateb

IV. Práva a povinnosti stran

1. Užívání bytu či domu

2. Výkon práce (podnikání) v bytě či domě

3. Pořádek v domě

4. Udržování stavu bytu (domu)

5. Chov zvířete

V. Úpravy a jiné změny bytu nebo domu

1. Úpravy prováděné pronajímatelem

2. Úpravy prováděné nájemcem

VI. Odstranění poškození nebo vad (opravy)

VII. Oznamovací povinnosti nájemce

1. Poškození nebo vada

2. Nepřítomnost

3. Změna počtu osob v domácnosti

4. Oznámení porušení povinnosti

5. Prohlídka bytu či domu

VIII. Více osob v bytě či domě (spolubydlení)

1. Společný nájem

2. Nájem části bytu či domu

3. Bydlení manželů

4. Členové nájemcovy domácnosti

5. Část bytu daná do podnájmu

IX. Podnájem

X. Změna v obsahu závazku

XI. Porušení povinnosti

1. Prodlení

2. Náhrada škody

ČÁST TŘETÍ ZÁNIK NÁJMU BYTU (DOMU)

I. Obecně

II. Zánik nájmu dohodou stran

1. Nedodržení písemné formy

2. Konkludentní projev vůle

III. Zánik nájmu uplynutím doby

1. Obnova nájmu

IV. Zničení (zánik) předmětu plnění

V. Splynutí osoby pronajímatele a nájemce

VI. Výpověď daná nájemcem

1. Dojití výpovědi do sféry pronajímatele

2. Výpovědní doba

3. Nájem sjednaný na dobu neurčitou

4. Nájem sjednaný na dobu určitou

5. Zvláštní zákonné okolnosti pro výpověď

6. Smluvní důvody k výpovědi nájmu

VII. Výpověď daná pronajímatelem

1. Náležitosti výpovědi

2. Námitky proti výpovědi

3. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem

4. Důvody výpovědi

5. Dojití výpovědi do sféry nájemce

6. Výpovědní doba

7. Porušení povinnosti nájemcem

8. Výpověď s výpovědní dobou

9. Výpověď nájmu na dobu neurčitou s výpovědní dobou

10. Výpověď bez výpovědní doby

11. Zvláštní zákonné okolnosti pro výpověď

12. Ochrana nájemce před neoprávněnou výpovědí

13. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem

14. Právo na bydlení

15. Výpověď nájmu a přechodná ustanovení obč. zák.

VIII. Odstoupení od smlouvy

IX. Prohlášení o nepokračování v nájmu

X. Zánik nájmu vyklizením po smrti výlučného nájemce

XI. Zánik nájmu smrtí nájemce

XII. Opuštění předmětu nájmu

XIII. Postoupení smlouvy

XIV. Dohoda o výměně bytu (domu)

XV. Změna vlastnického práva

1. Právní postavení pronajímatele

2. Právní postavení nájemce

XVI. Přechod nájmu po smrti nájemce

1. Zesnulý nebyl výlučným nájemcem (společný nájem)

2. Zesnulý byl výlučným nájemcem a v bytě s ním nežila jiná osoba

3. Zesnulý byl výlučným nájemcem a v bytě s ním žila jiná osoba

4. Změna v právech a povinnostech v souvislosti s přechodem nájmu

5. Přechod práva nájmu na více subjektů

6. Důkazní břemeno o přechodu nájmu

XVII. Smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí

1. Právo nájemce vypovědět zděděný nájem

2. Právo pronajímatele vypovědět zděděný nájem

XVIII. Vrácení předmětu plnění (odevzdání pronajímateli)

1. Prodlení nájemce s odevzdáním bytu (domu)

2. Věci nájemce zanechané v bytě

XIX. Zánik společného nájmu bytu (domu)

1. Zánik společného nájemního práva manželů

ČÁST ČTVRTÁ ZVLÁŠTNÍ TYPY NÁJMU BYTU (DOMU)

I. Nájem služebního bytu (domu)

II. Nájem bytu zvláštního určení

ČÁST PÁTÁ NÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU

I. Vznik nájmu družstevního bytu

1. Vznik členství

2. Převod družstevního podílu

3. Přechod družstevního podílu

II. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

III. Zánik nájmu družstevního bytu

Seznam literatury

Seznam judikatury

O AUTORECH

doc. JUDr. Markéta Selucká, Ph.D. (* 1971)

Absolvovala Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně. Postgraduální doktorské studium na Právnické fakultě MU dokončila pod vedením prof. JUDr. Josefa Fialy, CSc. V roce 2014 se habilitovala na Právnické fakultě MU s prací „Odpovědnost za vady s důrazem na ochranu spotřebitele“. Nejprve pracovala ve státní správě, později v advokacii a podnikatelské sféře. V současné době působí na Právnické fakultě MU na katedře občanského práva jako docentka. Je členkou Acquis Group (European Research Group on Existing EC Private Law). Jako národní zpravodaj se účastnila projektu Evropské komise „EC Consumer Law Compendium“ řešeného the European Legal Studies Institute at Osnabrück, Německo, projektu Evropské komise „Fundamental Rights Action Plan“ řešeného the European Legal Studies Institute at Osnabrück, Německo a dále pak projektu Evropské komise „The Perspectives of Europeization of Law of Succession“ (projekt v rámci „Civil Justice Programme of the European Commission“) řešeného Kozminski University in Warsaw (Polsko), Vilnuis University (Litva) a Turiba Bisneska Austskola (Lotyšsko). Autorka se zaměřuje zejména na problematiku ochrany slabších kontraktačních stran v soukromoprávních vztazích, např. ochranu nájemce bytu či spotřebitele.

Mgr. Lukáš Hadamčík (* 1987)

V roce 2013 absolvoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně. Od téhož roku je studentem postgraduálního doktorského studia na katedře občanského práva Právnické fakulty MU pod vedením doc. JUDr. Markéty Selucké, Ph.D. Ve svém studiu se zaměřuje zejména na problematiku nájmu bytu. V letech 2012 až 2013 působil na Nejvyšším soudě jako stážista pod vedením asistenta předsedkyně Nejvyššího soudu JUDr. Ivy Brožové. V této době se zabýval zejména závazkovými právními vztahy z bezdůvodného obohacení. Od roku 2014 je asistentem předsedy občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu JUDr. Františka Ištvánka. Ve své práci se specializuje na problematiku odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci.

ČÁSTI ZPRACOVANÉ JEDNOTLIVÝMI AUTORY

Část první Vznik nájmu bytu a domu

– Markéta Selucká, Lukáš Hadamčík

Část druhá Práva a povinnosti z nájmu bytu či domu

– Lukáš Hadamčík

Část třetí Zánik nájmu bytu (domu)

– Markéta Selucká

Část čtvrtá Zvláštní typy nájmu bytu (domu)

– Lukáš Hadamčík

Část pátá Nájem družstevního bytu

– Markéta Selucká

SEZNAM ZKRATEK

ABGB císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský

BGB Občanský zákoník NSR ve verzi vyhlášené dne 2. 1. 2002, Federální sbírka I

katastrální vyhláška vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)

katastrální zákon zák. č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

nař. vl. č. 453/2013 Sb. nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

o. s. ř. zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

obč. zák. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

tr. zákoník zák. č. 40/2009 Sb., trestní zákoník

z. o. k. zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

z. ř. s. zák. č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních

zák. o vlastnictví bytů zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

zák. práce zák. č. 262/2006 Sb., zákoník práce

zák. č. 40/1964 Sb. zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

zák. č. 67/2013 Sb. zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

ÚVODEM

Naše společnost i česká právnická obec byla postavena před novou zásadní skutečnost, a tou je přijetí nového občanského zákoníku do právního řádu ČR. Občanský zákoník reguluje ty nejobvyklejší a ve společnosti nejfrekventovanější vztahy. Vedle koupě a prodeje bývá poměrně velmi častým závazkem nájem, neboť ne každý člověk v naší společnosti vlastní nemovitost, kterou může užívat z titulu vlastnického práva.

Nový občanský zákoník pojem „nájem“ rozčlenil do dvou relativně samostatných institutů, a to do nájmu a pachtu. Vrací se tak k tradičnímu pojetí ABGB a v naší společnosti vyprázdněný pojem „pacht“, „propachtovatel“ či „pachtýř“ opět nabývá reálného obsahu. Základní klasifikační kritérium spočívá v tom, že v případě nájmu svědčí nájemci právo věc užívat, zatímco pachtýř je oprávněn předmět pachtu nejen užívat, ale i požívat plody, které užíváním předmětu pachtu vznikají. Typickým případem pachtu může být pacht zemědělského pozemku (zemědělský pacht).

K uspokojování základní lidské potřeby – potřeby lidsky důstojného bydlení – využívají lidé v naší společnosti tradiční soukromoprávní instituty, mezi které můžeme zařadit i nájem bytu a nájem domu (vedle např. výpůjčky či užívání z titulu služebnosti). Lze si však představit, že člověk a jeho rodina může uspokojovat svou potřebu bydlení i z důvodu pachtovní smlouvy. Pokud byl např. propachtován zemědělský statek jako komplex (srov. § 2332 odst. 2 obč. zák.), tj. pozemky zemědělské, ale i stavební, jejichž součástí jsou stavby různého účelu, zpravidla bude součástí propachtovaného souboru nemovitých hmotných věcí i část (součást) nemovitosti užívaná za účelem uspokojování bytové potřeby rodiny pachtýře (např. z hlediska stavebně technického byt či obytná část budovy statku). Máme za to, že vzhledem k § 2332 odst. 2 obč. zák. je možné propachtovat celý soubor věcí, i když bude část či součást propachtovaných pozemků užívána za účelem uspokojování potřeby bydlení. Převažující činnost, resp. povaha věci hlavní je zemědělský účel užívání, pouze sekundární účel je pak uspokojování potřeby bydlení pachtýře a jeho rodiny.

Uzavírání pachtovních smluv nepřipadá v úvahu v případě rodinných domů, i když do užívání dostává nájemce nejen dům, resp. zpravidla dům jakožto součást hmotné nemovité věci, ale i zahradu (nájemce může užívat zahradu a dům i pozemek, na kterém dům stojí, a jehož bude zpravidla součástí; lze si ovšem představit nájem pouze rodinného domu). „Věc“ hlavní (srov. § 2332 odst. 2 obč. zák.) z hlediska závazkového práva je rodinný dům, tj. převažující účel je uspokojování potřeby lidsky důstojného bydlení, nikoli pěstování zeleniny na přilehlé zahradě.

S účinností nového kodexu soukromého práva od 1. 1. 2014 tak vyvstalo množství otázek stran aplikace a intepretace. Pronajímatelé a nájemci se např. ptají:

■ Musím uzavírat novou nájemní smlouvu na byt, když je účinný nový občanský zákoník?

■ Podle jakých ustanovení mám vypovědět nájem bytu (domu), když nájemní smlouva byla uzavřena podle starého občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.)?

■ Musí kauce (jistota) odpovídat výši dle nového občanského zákoníku nebo dle zák. č. 40/1964 Sb.?

Předkládaná publikace se snaží na mnohé otázky odpovědět, nicméně vzhledem k neexistenci ustálené judikatury je třeba brát prezentované názory autorů jakožto příspěvky do diskuse nad aplikací ustanovení nového občanského zákoníku. Kniha je zpracována v kontextu judikatury (srov. judikaturu k § 685 a násl. zák. č. 40/1964 Sb.), takže čtenář se v textu může seznámit s relativně ustálenou judikaturou vztahující se k nájmu bytu v předcházejícím kodexu, avšak její reálná použitelnost v případě obč. zák. je otevřená.

Přechodná ustanovení občanského zákoníku

Obecně můžeme odkázat na přechodná ustanovení regulující přechod od starého k novému občanskému zákoníku. V rámci části páté hlavy II oddílu 7 obč. zák. nacházíme ustanovení vztahující se výslovně na nájem (srov. § 3074 a násl. obč. zák.). Obecná ustanovení, která můžeme aplikovat na nájem, nacházíme přímo v § 3074 odst. 1 obč. zák., zatímco speciální ustanovení regulující specifické právní vztahy vznikající v souvislosti s nájmem bytu můžeme objevit v § 3074 odst. 2 obč. zák. (zohledněno v rámci kapitoly pojednávající o jednostranném zvyšování nájemného, resp. o novaci stran nájemného), § 3075 obč. zák. (blíže viz kapitola o nájmu bytu zvláštního určení) a § 3076 obč. zák. (blíže viz část třetí o zániku nájmu bytu).

Můžeme-li v úvodu shrnout základní teze stran přechodných ustanovení nového občanského zákoníku vztahujících se na nájem bytu (domu), pak platí pravidlo, že nájem bytu (domu) se řídí obč. zák. ode dne účinnosti, tj. od 1. 1. 2014, takže např. výpověď nájmu bude dávána dne 3. 5. 2014 podle nového občanského zákoníku, ačkoli např. dluh na nájemném vznikl za účinnosti starého občanského zákoníku.

Vznik nájmu bytu se však bude řídit okamžikem vzniku titulu tohoto závazkového vztahu, tj. platnost nájemní smlouvy uzavřené za účinnosti starého občanského zákoníku bude posuzována podle starého občanského zákoníku, neboť § 3074 odst. 1 obč. zák. výslovně stanoví, že vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti (právo na jistotu) se posuzují podle dosavadních právních předpisů.

Obecné pravidlo stanovené pro nájem (a tedy i nájem bytu a domu) se však nebude aplikovat na specifický nájem (nájem věci movité), ani na pacht. V těchto případech je namístě aplikace ustanovení regulujících obecně závazková práva, tj. § 3028 odst. 3 obč. zák. (právní vztahy se řídí i nadále dosavadními právními předpisy).

ČÁST PRVNÍ – VZNIK NÁJMU BYTU A DOMU

I. OBECNĚ

Nájem bytu a domu náleží do oblasti relativních majetkových práv, konkrétně závazků z právních jednání. Tradičním důvodem vzniku nájmu tak je právní jednání, respektive smlouva. Nejedná se však o důvod jediný, neboť nájem bytu či domu může vzniknout i na základě jiných právních skutečností. Těmito dalšími skutečnostmi jsou:

■ „vydržení“ nájemního práva (§ 2238 obč. zák.),

■ vznik nájmu ze zákona (§ 871 zák. č. 40/1964 Sb.).

Dále lze vymezit takové právní skutečnosti, na jejichž základě do již existujícího, nebo právě vznikajícího, nájemního vztahu přistoupí další subjekt. Jedná se tedy o relativní vznik nájmu ve vztahu k tomuto konkrétnímu subjektu. K těmto skutečnostem patří:

■ vznik nájmu manželovi (resp. manželce) nájemce (§ 745 obč. zák.),

■ přistoupení ke smlouvě se souhlasem stran (§ 2270 obč. zák.).

Ke vzniku nájmu může taktéž dojít z důvodu zániku nájmu právního předchůdce. Z objektivního hlediska tak nedochází ani ke vzniku ani zániku nájmu, ale pouze ke změně v subjektech právního vztahu, přičemž ke vzniku nájmu dochází právě a jen vzhledem k novému účastníkovi tohoto právního vztahu. K takovým právním skutečnostem náleží:

■ postoupení smlouvy (§ 1895 obč. zák.),

■ dohoda o výměně bytu či domu (§ 1746 odst. 2 obč. zák.),

■ změna vlastnického práva (§ 2221 a násl. obč. zák.),

■ smrt nájemce spojená s přechodem nájmu bytu či domu (§ 2279 a násl. obč. zák.),

■ smrt nájemce spojená s univerzální sukcesí včetně práva nájmu (§ 2282 a násl. obč. zák.).

Ač v těchto případech dochází k zániku nájmu právního předchůdce a ke vzniku nájmu právního nástupce v tomtéž okamžiku, zánik nájmu logicky předchází jeho vzniku, neboť právě zánik nájmu předchůdce je důvodem vzniku nájmu jeho nástupce. Z toho důvodu bude o těchto právních skutečnostech pojednáno v části třetí.

II. ÚČEL NÁJMU

Zatímco pro zák. č. 40/1964 Sb. byl v případě nájmu bytu odlišujícím kritériem specifický předmět nájmu, tedy byt, obč. zák. tento smluvní typ specifikuje na základě účelu, k němuž závazek směřuje, tedy zajištění bytových potřeb. Podle § 2235 odst. 1 obč. zák. pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Právě zajištění bytových potřeb je tím účelem, k němuž tento typový závazek směřuje. Znamená to, že nájemce hodlá prostřednictvím nájmu bytu uspokojit jednu ze svých základních lidských potřeb – potřebu bydlení.

Ve druhém odstavci citovaného ustanovení obč. zák. vylučuje aplikaci speciální úpravy na nájem bytu či domu ke krátkodobému účelu. Výslovně § 2235 obč. zák. uvádí, že: „Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu“.

Nabízí se otázka, jak dlouhá je krátká doba, respektive jak dlouhý je krátkodobý účel. Zde se samozřejmě otevírá prostor pro soudní praxi, která by měla v budoucnu vymezit hranici, kdy nájem bytu či domu ještě lze považovat za krátkodobý a kdy tomu tak již býti nemůže. Jelikož se jedná o zcela nový institut českého soukromého práva, nelze předjímat, jakým směrem se judikatura vydá. Lze však nastínit několik výkladových možností, které lze při konkretizaci tohoto pojmu užít.

Pokud vyjdeme z gramatického výkladu, mohli bychom užít argument a simili (resp. per analogiam), který vychází z podobnosti jednotlivých pojmů.1 Samo výše citované ustanovení nám totiž nabízí jako jeden z možných krátkodobých účelů nájmu bytu či domu účel rekreace. Budeme-li vycházet ze slov daného ustanovení „přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu“, pak za užití argumentu a simili by se měl nájem za jiným zjevně krátkodobým účelem svou délkou podobat nájmu za účelem rekreace. Při užití této výkladové metody dojdeme k závěru, že délka krátkodobého nájmu bytu by se měla pohybovat v horizontu několika týdnů, maximálně jednoho až dvou měsíců.

Další výkladovou metodou, kterou lze užít, je metoda komparativní. Ustanovení § 1 odst. 2 bodu 3 rakouského zákona o nájmu vylučuje ze své působnosti nájem uzavřený na dobu určitou, nepřesáhne-li tato doba půl roku. Uvedená výjimka se vztahuje na dva případy, a to na nájem obchodních prostor a na nájem bytu. Účel krátkodobého nájmu bytu je zde vymezen velmi konkrétně. Nájemce dle citovaného ustanovení bude užívat byt jako přechodné bydliště za účelem dočasné pracovní činnosti, přičemž tento účel musí být sjednán písemně. Následně bod 4 výše citovaného ustanovení vylučuje z působnosti zákona nájem bytu za účelem rekreace. V tomto případě již zákon nijak neomezuje délku trvání nájmu, ovšem i zde platí podmínka, že nájemce musí mít své bydliště někde jinde.2

Konečně se můžeme vydat cestou teleologického výkladu, kde nám jako zdroj informací poslouží důvodová zpráva k občanskému zákoníku. Důvodová zpráva uvádí: „Vzhledem k tomu, že povaha nájemního bydlení vyžaduje zvláštní úpravu práv a povinností stran, vylučují se ze zvláštního režimu případy, kdy je byt nebo dům pronajat k zjevně krátkodobému účelu: typické jsou např. rekreační nebo prázdninové pobyty (tzv. letní byty) nebo nájmy bytů za účelem dočasného ubytování studentů v univerzitním městě nebo k zajištění několikaměsíční stáže odborníka apod.“3 Z posledně uvedeného příkladu vyplývá, že navrhovatel zákona předpokládal, že krátkodobý nájem bytu bude možné smluvit na časový úsek až několika měsíců. Navrhovatel však ve výše citované důvodové zprávě rovněž uvádí jako příklad nájem bytu za účelem dočasného ubytování studentů v univerzitním městě. Tyto smlouvy bývají nejčastěji uzavírány na jeden rok. Teleologickým výkladem tedy lze dojít k závěru, že krátkodobý nájem bytu lze smluvit až na dobu jednoho roku.

O krátkodobém nájmu hovoří také nař. vl. č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Příloha 1 v bodě 1. písm. a) vymezuje krátkodobý nájem jako nájem do 1 roku. Nicméně, ač se jedná o nájem krátkodobý, pořád jde o nájem bytu či domu, neboť dle § 1 tohoto nařízení se nařízení vztahuje pouze na nájem bytu či domu, nikoliv na nájem obecný. Toto nařízení tedy počítá s tím, že budou existovat nájmy bytu či domu na dobu kratší než jeden rok. Pokud bychom uzavřeli, že nájmy bytu či domu na dobu do jednoho roku se budou vždy řídit pouze ustanoveními o obecném nájmu, nikoliv speciální úpravou, pak by bod 1. písm. a) přílohy 1 k citovanému nařízení tvořil prázdnou množinu.

Z uvedených výkladů lze dovodit, že krátkodobým nájmem, který není chráněn speciální úpravou, je takový, který především nesplňuje požadovaný účel, tedy není nájemci přenecháván k zajištění jeho bytových potřeb, neboť nájemce své bytové potřeby uspokojil již jinde (např. již má najatý jiný byt, případně má svůj vlastní byt), v bytě nechce bydlet trvale, ale chce jej užívat pouze krátkodobě, tudíž účel nájmu je krátkodobý. Nájem bytu, který byl sjednán na dobu delší než jeden rok, přičemž nájemce byt trvale užívá, za krátkodobý nájem bytu považovat nelze.

Je nezbytné vzít v potaz, že § 2235 odst. 2 obč. zák. je výjimkou z pravidla a že toto ustanovení odjímá nájemci, jakožto slabší straně, ochranu pomocí speciálních ustanovení o nájmu bytu. Vzhledem k tomu bude nutné toto ustanovení vykládat spíše restriktivně. Z toho důvodu se domníváme, že „zjevně krátkodobý účel“ by se měl pohybovat maximálně v horizontu několika měsíců. Pokud nájemce uzavírá nájemní smlouvu k bytu či domu za účelem, z nějž vyplývá, že délka nájmu by již dosahovala jednoho roku, dle našeho názoru nelze takovýto účel považovat za krátkodobý.

V praxi se velmi často setkáváme s nájemními smlouvami, ve kterých je nájem sjednán na dobu určitou, a to zpravidla na dobu jednoho roku se sjednanou obnovou nájmu bytu. Ve smlouvě bývají sjednány podmínky pro obnovu nájmu (např. řádné placení nájemného). Dle § 2285 obč. zák. je možné obnovu nájmu vyloučit, příp. specifikovat podmínky.

Pokud by byl účelově sjednáván nájem dle § 2201 obč. zák. např. na dobu tří měsíců či půl roku (příp. i jednoho měsíce) s ujednanou možností obnovy nájmu dle § 2230 obč. zák., kdy by bylo zjevné, že smyslem těchto „rádoby“ krátkodobých závazkových vztahů je vyloučení § 2235 a násl. obč. zák., tj. vyloučení ustanovení prosazujících ochranu slabší strany – nájemce bytu, bude nutné tyto právní vztahy charakterizovat jako nájem bytu (domu) dle § 2235 a násl. obč. zák.

1 KNAPP, V.; GERLOCH, A. Logika v právním myšlení. 3. vyd. Praha: Eurolex Bohemia, 2001, s. 222.

2 RAKOUSKO. Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981, ve znění pozdějších předpisů. In: RIS [online]. Bundeskanzleramt: Rechtsinformationssystem [cit. 2. 11. 2013]. Dostupné z: http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531

3ELIÁŠ, K.; ZUKLÍNOVÁ, M.; GAŇO, J. et al.Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, a. s., 2012, s. 851.

III. SUBJEKTY NÁJMU

Subjekty právního vztahu nájmu bytu či domu se svým označením neliší od subjektů obecného nájmu, tedy na jedné straně vystupuje pronajímatel, na druhé straně nájemce. Obě strany musí být způsobilé k právům a povinnostem, tedy slovy zákona musí mít právní osobnost (srov. § 23 obč. zák.). Za určitých podmínek má právní osobnost i nasciturus, tedy počaté ještě nenarozené dítě (srov. § 26 obč. zák.). Právnická osoba má právní osobnost od svého vzniku do svého zániku (srov. § 118 obč. zák.).

Subjektem nájmu na straně nájemce i pronajímatele může být i osoba, která není plně svéprávná. Svéprávnost je významná v případě uzavírání nájemní smlouvy (srov. část první, kap. V.2.). Svéprávnost totiž vyjadřuje způsobilost osoby právně jednat, nijak nesouvisí se způsobilostí být subjektem právního vztahu. Subjektem nájmu se osoba může stát i jinak než na základě svého vlastního právního jednání (např. z titulu přechodu nájmu).

Na straně pronajímatele může vystupovat osoba fyzická i právnická, přičemž ve většině případů se bude jednat o vlastníka bytu či domu. Pronajímatelem však může být i jiná osoba než vlastník, a to každá osoba, které svědčí k dané věci užívací právo (respektive i právo požívací) a která v souvislosti s tímto právem je rovněž oprávněna přenechat věc k užívání jinému. Například se tak může jednat o osobu oprávněnou ze služebnosti bytu dle § 1297 obč. zák. Ze zákona této osobě právo přenechat věc k užití jinému sice nesvědčí, neboť citované ustanovení zakotvuje vyvratitelnou domněnku, dle níž je služebnost bytu zřízena jako služebnost užívání. Jelikož se jedná o vyvratitelnou domněnku, lze zřídit služebnost bytu rovněž jako právo požívací. V tomto případě má oprávněný ze služebnosti bytu (poživatel) právo byt pronajmout. Dále může být v pozici pronajímatele vypůjčitel (srov. § 2193 obč. zák.), avšak pouze se souhlasem vlastníka (srov. § 2194 obč. zák.). Je nutno dodat, že se v těchto případech nájemní právo odvozuje od práv, která jsou buď absolutní (služebnost bytu jako věcné právo k věci cizí), či relativní povahy (výpůjčka). V obou případech však platí, že je na nich nájemní právo existenčně závislé; zaniká tedy společně s právem, od něhož je odvozeno. Pronajímatelem může být rovněž nájemce bytu. Nicméně v tomto případě zákon upravuje speciální institut, a to podnájem. Pro úplnost nutno dodat, že pronajímatelem může být také osoba, která k předmětu nájmu žádné právo nemá. Dle § 1760 obč. zák. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

Již za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb. judikatura dovodila, že nájemcem bytu dle speciálních ustanovení o nájmu bytu může být pouze fyzická osoba (srov. např. NS sp. zn. 26 Cdo 1973/2006). Stěžejní argument pro tento závěr spočíval v tom, že právo nájmu bytu je jednoznačně vázáno na fyzickou osobu a jeho prostřednictvím uspokojuje fyzická osoba jako nájemce bytu svou potřebu bydlení. Naopak právnická osoba potřebu bydlet mít nemůže. Nutno říci, že tento závěr nebyl odbornou veřejností přijat jednoznačně. Poukazováno bylo zejména na tu okolnost, že právní vztah z nájmu bytu je specifický právě pro svůj zvláštní předmět, kterým je byt. Pro existenci tohoto právního vztahu tak již nemůže být rozhodné, jaké subjekty do něj vstupují. Nová úprava tuto polemiku nepřipouští. Nájem bytu či domu již není specifikován na základě předmětu tohoto právního vztahu, ale na základě jeho účelu, kterým je zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Při tomto pojetí je zřejmé, že právnická osoba do tohoto právního vztahu v pozici nájemce vstoupit nemůže.

Obsahem práva nájmu bytu je souhrn práv a povinností, které účastníci právního vztahu nájmu bytu, tedy pronajímatel a nájemce, vykonávají v souvislosti s realizací potřeby bydlení nájemce – fyzické osoby. Právo nájmu bytu je tedy jednoznačně vázáno na fyzickou osobu a jeho prostřednictvím uspokojuje fyzická osoba jako nájemce bytu svou potřebu bydlení. NS sp. zn. 26 Cdo 1385/2005

Nájemcem bytu či domu nemůže být jeho vlastník. Vlastníkovi vyplývá užívací právo k bytu již z titulu jeho práva vlastnického. Nájem, jakožto relativní právní vztah, vyžaduje existenci nejméně dvou subjektů. Z logiky věci tedy vyplývá, že vlastník nemůže uzavřít nájemní smlouvu sám se sebou. Výše uvedené platí rovněž pro spoluvlastníka, který má dle § 1117 obč. zák. právo k celé věci, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Pokud tedy má byt či dům užívat pouze jeden ze spoluvlastníků, jedná se o správu společné věci, tudíž se užijí ustanovení § 1126 a násl. obč. zák. K totožným závěrům ve vztahu k zák. č. 40/1964 Sb. rovněž dospěla judikatura (srov. např. NS sp. zn. 26 Cdo 1835/2000).

Představuje-li obchodní podíl ve společnosti s ručením omezeným jak míru účasti společníka na čistém obchodním jmění společnosti, tak míru účasti společníka na řízení a kontrole společnosti, a může-li být nájemcem bytu výhradně pouze fyzická osoba, s níž je toto právo úzce svázáno, neboť jí slouží k uspokojení potřeby bydlení, lze dospět k závěru, že obchodní podíl ve společnosti s ručením omezeným nelze spojovat s konkrétní částí základního jmění společnosti a že nelze ani dovozovat, že jeho součástí je dokonce právo nájmu ke konkrétnímu bytu. NS sp. zn. 26 Cdo 1385/2005

Je však otázkou, zda vlastník může být nájemcem svého bytu či domu, pokud je v užívání bytu či domu omezen, ať už právem věcným, nebo závazkovým. Jinými slovy, zda si může vlastník například pronajmout byt od osoby oprávněné ze služebnosti bytu sjednané jako právo požívací, když toto věcné břemeno tíží právě jeho byt, který si chce pronajmout. Anebo, pokud vlastník domu pronajal celý dům s vymezenými bytovými jednotkami a následně chce jednu z nich užívat, zda může k tomuto svému bytu uzavřít nájemní smlouvu. Dle názoru autorů v tomto případě uzavření nájemní smlouvy nic nebrání.

Spoluvlastníkovi domu nelze zřídit právo nájmu k bytu ve společném domě. Jeho právo užívat byt ve společném domě podle § 123 obč. zák. je dáno dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím většiny spoluvlastníků, počítané podle velikosti podílů. NS sp. zn. 22 Cdo 2104/99

IV. PŘEDMĚT NÁJMU

1. Obecně

Právní teorie rozlišuje mezi primárním (přímým) a sekundárním (nepřímým) předmětem závazkového vztahu. Zatímco primárním předmětem je pro daný závazek specifické plnění (které může spočívat v penězích, službách nebo poskytnutí určité věci), předmětem sekundárním je obvykle věc, které se toto plnění týká. Rovněž obč. zák. užívá pojem předmět v tomto dvojím významu, přičemž výkladem daného ustanovení je nutné dovodit, zda se jedná o předmět primární či sekundární. Např. § 1722 obč. zák. užívá pojem předmět ve smyslu primárního předmětu, zatímco v § 1916 obč. zák. se jedná o předmět sekundární. V případě nájmu je předmětem primárním právo nájmu, předmětem sekundárním je byt či dům. V následujícím textu je předmětem míněn předmět sekundární.

Zák. č. 40/1964 Sb. považoval byt za specifický předmět občanskoprávních vztahů (srov. § 118 odst. 2). Obdobné ustanovení v obč. zák. již nenalezneme. Předmětem občanskoprávních vztahů jsou zpravidla věci, přičemž obč. zák. zastává pojetí věci v širším smyslu, když uvádí, že věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí (srov. § 489). Nabízí tak nové pojetí věci jako věci hmotné a nehmotné (obdobně např. ABGB či common law), zatímco zák. č. 40/1964 Sb. byl postaven na modelovém řešení věci jakožto věci hmotné (obdobně BGB).

Předmětem občanskoprávního vztahu však může být také součást věci. Výslovně v případě nájmu obč. zák. v § 2202 uvádí: „Pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci, co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.“

Již z marginální rubriky „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“ dovodíme, že předmětem tohoto právního vztahu je byt nebo dům. Občanský zákoník se navrací k zásadě superficies solo cedit (srov. § 506 obč. zák.). Z toho důvodu dům není samostatnou věcí v právním smyslu a tvoří součást pozemku, nejedná-li se o stavbu v režimu § 3055 obč. zák. Jak bylo uvedeno výše, rovněž součást věci může být předmětem nájmu, a tedy lze pronajmout dům, aniž by současně byl pronajat pozemek, na němž tento dům stojí. Pokud však pronajímatel pronajme dům, aniž by nájemci současně pronajal pozemek, na němž tento dům stojí, vzhledem k ustanovení § 2251 odst. 2 obč. zák. nemůže následně po nájemci žádat další nájem za tento pozemek, případně vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku.

Také byt obvykle nebude samostatnou věcí v právním smyslu, ale součástí věci jiné. Předně může být byt také součástí pozemku. Ač se to na první pohled jeví zvláštní, z právní teorie vyplývá, že součásti může mít pouze věc, a tedy součást věci již součásti nemá. Respektive vše, co bychom považovali za součást součásti věci, není součástí této součásti, ale je součástí věci samé. Z tohoto pohledu, i když byt vnímáme jako součást stavby, jelikož stavba je součástí pozemku, pak i byt je součástí pozemku. Nicméně byt může z právního hlediska rovněž tvořit součást stavby, ale pouze takové stavby, která je ve speciálním režimu dle § 3055 obč. zák., a tedy není součástí pozemku. Dále se může jednat o součást jednotky, kdy podle § 1159 obč. zák. je jednotka věcí nemovitou a její součástí je byt.

Konečně může jít o byt v režimu zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (srov. § 3063 obč. zák.). Právní pojetí tohoto bytu však není jednoznačné. Za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb. se i v tomto případě jednalo o specifický předmět právních vztahů (§ 118 odst. 2), a tedy bylo diskutabilní, zda byt byl či nebyl věcí v právním smyslu^4, neboť podle § 3 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. se na právní režim jednotek v zásadě vztahovala pravidla pro nemovité věci.5 Je tedy otázkou, zda v režimu současného obč. zák. považovat v tomto případě za samostatnou věc byt, anebo analogicky s ustanovením § 1159 obč. zák. jednotku.

Zvláštní úprava se tedy výslovně vztahuje na nájem bytu či domu, přičemž obvykle se bude jednat o součást věci, pozemku. Jaký však bude právní režim, když se pronajímatel rozhodne pronajmout celou věc, tedy pozemek? Nabízí se tři varianty řešení. První spočívá v tom, že i v tomto případě se bude jednat o nájem podléhající zvláštním ustanovením, neboť lze-li pronajmout součást věci (byt či dům) k zajištění bytové potřeby, tím spíše lze za tímto účelem pronajmout věc samotnou (pozemek). Druhá varianta spočívá v opaku. Jelikož speciální ustanovení používá pouze pojmy „byt“ a „dům“, při nájmu celé věci (pozemku) se může jednat pouze o nájem obecný. Konečně třetí variantou je pomyslné rozdělení režimu věci (pozemku) a její součásti (bytu, domu). Přestože předmětem nájmu by byl celý pozemek se všemi jeho součástmi, na nájem pozemku by se užila obecná ustanovení, zatímco nájem součásti (domu či bytu) by podléhal zvláštním ustanovením.

Dle našeho názoru je správná varianta první, neboť užití druhé varianty by vedlo k obcházení zvláštní úpravy o ochraně nájemce bytu (domu) a třetí varianta (rozdělení režimu věci a její součásti) se nejeví vhodnou. Je třeba se přiklonit k variantě, která nejvíce odpovídá převažujícímu účelu užívání předmětu nájmu, tj. jestliže pronajímám pozemek, jehož součástí je rodinný dům a tento pozemek pronajímám za účelem bydlení rodiny, je zjevné, že stricto sensu jde o nájem domu za účelem bydlení, nikoli o pacht pozemku za účelem užívání a požívání (srov. § 2332 obč. zák.) či nájem pozemku za účelem užívání pozemku (srov. § 2201 obč. zák.).

Ač pojmy „byt“ a „dům“ jsou pojmy faktické a v běžném životě nečiní problém identifikovat byt nebo dům, jedná se rovněž o pojmy právní, přičemž již historický vývoj zvláště pojmu byt napovídá, že řešení otázky „co je to byt?“ nemusí být tak jednoznačné, jak by se na první pohled mohlo zdát.

Obecný zákoník občanský pojem „byt“ užíval, nicméně jeho definici v zákoníku nenajdeme. Ani dobová judikatura uvedená v komentáři Roučka a Sedláčka se definicí tohoto pojmu nezabývala a ani sám tento komentář definici neobsahuje.

Zákonná definice bytu pro účely soukromého práva byla poprvé upravena v zák. č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty. Právní teorie té doby neuznávala členění práva na soukromé a veřejné a možná právě z toho důvodu tento zákon odkázal na normy práva veřejného. Dle § 75 tohoto zákona: „(1) Bytem se rozumí jednotlivá místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou sloužit tomuto svému účelu jako samostatné bytové jednotky. (2) V pochybnostech, zdali jednotlivá místnost nebo soubor místností je samostatným bytem, rozhodne stavební úřad.“ Tuto definici s drobnějšími úpravami přejal i zák. č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, který nabyl účinnosti současně se zák. č. 40/1964 Sb. Zákon o hospodaření s byty (byl zrušen ke dni 31. 12. 1991 novelou zák. č. 40/1964 Sb. č. 509/1991 Sb.) tedy doplňoval úpravu osobního užívání bytů právě o definici bytu.

Od 1. 1. 1992 obecná zákonná definice bytu ze soukromého práva vymizela. Jednotlivé předpisy pak definovaly byt pouze pro své účely. Tak jsme mohli nalézt definici bytu v § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů: „Pro účely tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.“ Dále v § 3 písm. h) vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb.: „Byt je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen.“ Tato vyhláška byla nahrazena vyhl. č. 268/2009 Sb., která obsahuje totožnou definici. Také se můžeme setkat s definicí nájemního bytu v § 2 písm. a) nař. vl. č. 146/2003 Sb., (nařízení je stále účinné): „V tomto nařízení se rozumí nájemním bytem byt určený k uspokojování bytových potřeb fyzických osob formou nájmu bytu (dále jen byt).“

Jelikož obecná zákonná definice bytu pro nájemní vztahy neexistovala, dovodila tuto definici judikatura Nejvyššího soudu:

Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty. NS sp. zn. 2 Cdon 1010/97

Je patrné, že judikatura zde navázala na formalistické pojetí uvedené již v zákoně o hospodaření s byty. Soukromé právo tak přejalo pojem „byt“ ve významu práva veřejného. Tento závěr, který byl v následné judikatuře Nejvyššího soudu ještě několikrát opakován, měl závažný dopad na nájemní vztahy, a to zejména z hlediska ochrany nájemce. Pokud totiž pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt, který nebyl jako byt kolaudován, pak nájemce, přestože byl v dobré víře, nebyl chráněn prostřednictvím speciálních ustanovení o nájmu bytu.

Na výše uvedený problém obč. zák. reagoval výslovným vymezením pojmu byt. Dle § 2236 odst. 1 věty první obč. zák.: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.“ Při srovnání s definicí, kterou obsahoval zákon o hospodaření s byty, zjistíme, že definice v obč. zák. je obdobná. Nicméně s ohledem na další ustanovení a s ohledem na důvodovou zprávu se obsah této definice mění.

V první řadě se má jednat o místnost nebo soubor místností. Dle důvodové zprávy se výrazem soubor místností rozumí několik místností pod společným uzamčením, tedy přístupných společnými vchodovými dveřmi. Označení byt se pojí s tzv. samostatným bytem, takovým, který má vlastní vstup, a člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech vně bytu.6 Ptáme-li se, co je to byt, můžeme si rovněž položit otázku, co je to místnost. Definici místnosti v občanském zákoníku nenalezneme. Bude tedy nutné vycházet z pojmu místnosti tak, jak je chápán v obecné češtině.7 Ve veřejném právu nalezneme definici místnosti v § 3 písm. h) vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb.: „Pro účely této vyhlášky se rozumí místností prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.“ Aby takovýto soubor místností či místnost bylo možné považovat za byt, musí být naplněna čtyři další kritéria: 1. jsou částí domu; 2. tvoří obytný prostor; 3. jsou určeny k účelu bydlení; 4. jsou užívány k účelu bydlení.

Předně musí být dané místnosti částí domu. Tato podmínka tak vylučuje, aby za byt byl považován například prostor hausbótu nebo obytného vozu, ač na tyto prostory lze rovněž aplikovat speciální úpravu (viz dále).

Druhou podmínkou je, aby dané místnosti tvořilyobytný prostor. Opět jsme se od otázky „co je to byt?“ dostali k další otázce „co je to obytný prostor?“Ani na tuto otázku obč. zák. odpověď nedává. Z hlediska faktického při odpovědi na tuto otázku již zřejmě nebude panovat taková obecná shoda jako při odpovědi na otázku „co je to místnost?“Zda je prostor obytný, totiž závisí na subjektivním vnímání. Zatímco někdo může považovat za obytný prostor bez zajištění dodávky pitné vody a bez přístupu denního světla, pro jiného není obytným prostor, kde není zajištěn přístup k internetu. Bude tedy nezbytné i zde si vypomoci veřejným právem, tedy opět vyhl. č. 268/2009 Sb. Ta sice definici obytného prostoru neobsahuje, nicméně v § 3 písm. i) vymezuje obytnou místnost: „Pro účely této vyhlášky se rozumí obytnou místností část bytu, která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m^2. Kuchyň, která má plochu nejméně 12 m^2a má zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla, je obytnou místností. Pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m^2; u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.“ Z této definice i pro účely soukromého práva lze dovodit, jaký prostor je obytný. Je toprostor, kde je zajištěno přímé denní osvětlení, přímé větrání a vytápění s možností regulace tepla. Důvodová zpráva uvádí, že se jedná o takovýprostor, který je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý.8

Třetí podmínka stanoví, že dané místnosti musí být určeny k účelu bydlení. Na rozdíl od zákona o hospodaření s byty obč. zák. již výslovně neuvádí, že se jedná o určení podle rozhodnutí stavebního úřadu. Nicméně vzhledem k § 122 odst. 1 zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon, to bude právě stavební úřad, který udělením kolaudačního souhlasu autoritativně určí, že dané místnosti mohou být užívány k účelu bydlení.

Čtvrtou a poslední podmínkou je, aby místnosti byly užívány k účelu bydlení. Zákonodárce zde zřejmě chtěl zdůraznit účel nájmu bytu či domu, který již vymezil ustanovením § 2235 odst. 1 obč. zák. slovy, že byt či dům je přenecháván „k zajištění bytových potřeb“. Je však otázkou, zda zařazení této podmínky přímo do definice bytu je vhodné. Zákonodárce zde definuje předmět právního vztahu, který je statický a který se nemění v závislosti na tom, jak je užíván. Jinými slovy, kniha nepřestává být knihou tehdy, kdy ji nečteme a pouze stojí v polici, dokonce ani tehdy, kdy s ní podložíme stůl. Z tohoto pohledu by ani byt, který není užíván k bydlení, ale například jako sklad, neměl přestat být bytem. Ad absurdum bychom mohli dojít k závěru, že byt, který je neobydlený, a tedy není užíván k účelu bydlení, neboť není užíván vůbec, rovněž nenaplňuje tuto podmínku, a tedy bytem není. Daná podmínka tudíž do obecné definice bytu zařazena být neměla.

Výše uvedená kritéria se týkala vymezení pojmu „byt“ ze soukromoprávního hlediska. Předmětem právního vztahu nájmu bytu či domu mohou být i takové věci (respektive součásti věci), které daná kritéria nenaplňují, a tedy bytem nejsou. Dle § 2236 odst. 1 věty druhé obč. zák.: „Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ Dané ustanovení se tedy vztahuje ke druhé podmínce, přičemž stanoví, že předmětem nájmu bytu či domu může být také takový prostor, který obytný není. Jinými slovy, i když daný prostor není objektivně obytný, není důvod k tomu, aby nájemce nebyl chráněn dle speciálních ustanovení o nájmu bytu či domu, uzavře-li nájemní smlouvu k tomuto prostoru a hodlá-li jej užívat k uspokojení své bytové potřeby. Je nutné odlišovat mezi obytným prostorem a prostorem (respektive bytem) obyvatelným. Obyvatelný byt obč. zák. vymezuje v § 2243: „Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.“ Zatímco adjektivum „obytný“ (užité v § 2236 obč. zák.) vyjadřuje trvalý stav daného prostoru, adjektivum „obyvatelný“ (respektive „způsobilý k obývání“ v § 2242 odst. 2 obč. zák.) vyjadřuje stav dočasný. Zda se jedná o obytný prostor, je dále nutné posuzovat na základě objektivních kritérií, naproti tomu, zda se jedná o prostor obyvatelný, je otázkou subjektivního pohledu, když dle výše citovaného ustanovení se způsobilost k obývání primárně posuzuje na základě ustanovení nájemní smlouvy a až sekundárně (není-li nic ve smlouvě uvedeno) na základě kritérií v citovaném ustanovení uvedených.

Dle § 2236 odst. 2 obč. zák.: „Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.“ Toto ustanovení je reakcí na výše citovanou judikaturu Nejvyššího soudu. I v případě, kdy zde není kolaudační souhlas k užívání daného prostoru k bydlení, není důvod k tomu, aby nájemci nebyla poskytnuta speciální zákonná ochrana. Nájemce není povinen si ověřovat, zda daný prostor byl řádně kolaudován. Za případné porušení veřejnoprávních norem nese odpovědnost vlastník.

Zákonodárce zcela správně chrání nájemce (právní jistota), který chce užívat předmět nájmu k účelu bydlení, ačkoli předmět nájmu není dle veřejného práva k takovému účelu určen. Je otázkou, zdali bylo zvoleno vhodné modelové řešení. Zákonodárce stanovuje, že „strany jsou zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor“, tj. zavázán je jak pronajímatel, tak i nájemce. Pokud je předmět nájmu fakticky způsobilý k uspokojování potřeby lidsky důstojného bydlení (např. typicky ateliéry, které byly z hlediska faktického užívání „byty“, tj. pouze neproběhla rekolaudace), nelze proti tomuto modelovému řešení ničeho namítat. V okamžiku, kdy však bude pronajat k účelu bydlení prostor zjevně nezpůsobilý k lidsky důstojnému bydlení (bydlet se dá přece i pod mostem), mělo by se aplikovat ustanovení o tom, že „tato skutečnost nemůže být na újmu nájemci“. Nespočívá újma na straně nájemce již v samotné skutečnosti lidsky nedůstojného bydlení? Je lidsky důstojným bydlením bydlení ve sklepě, garáži, chlévě či stodole? A může být obč. zák. nazván kodexem pro 21. století, když by chránil pronajímatele, poskytující lidsky nedůstojné bydlení svým nájemcům?

Nicméně není zřejmé, jakým způsobem se má nájemce bránit či co má existence újmy na straně nájemce za následek stran trvání právního vztahu nájmu či existence právního jednání – nájemní smlouvy. Jde o absolutně neplatnou či nicotnou nájemní smlouvu? Je v takovém případě smlouva relativně neplatná? Jakákoli výslovná úprava následku „újmy“ na straně nájemce v obč. zák. absentuje, dané ustanovení působí jako imperfektní deklaratorní ustanovení. Lze si představit poměrně tristní model, kdy např. žena trpící domácím násilím a starající se o dvě nezletilé děti předškolního věku, sama na mateřské dovolené, nedokáže řešit svou situaci a vzhledem k neexistenci sociálního bydlení v ČR její žádost o pomoc o přidělení sociálního bytu obcí bude neúspěšná a bude odkázána na „soukromníky“. Obrátí se na pronajímatele a ten, když zjistí, že žena je ohrožována násilnickým manželem s nutností opakovaných zásahů Policie ČR, nebude ochoten jí nabídnout k pronájmu standardní byt, ale nabídne jí k pronájmu „solidní garáž“. Žena uzavře nájemní smlouvu, jejímž předmětem bude „byt-garáž“, do garáže se nastěhuje a následně bude učiněn dohled orgánu péče o dítě a žena bude upozorněna na skutečnost, že musí bydlet v lidsky důstojném bydlení, jinak budou děti odebrány do ústavní péče. Nehledě na to, že nebude moci pobírat např. sociální dávky na bydlení. Uzavřela-li žena nájemní smlouvu na garáž např. na dobu určitou 10 let bez sjednání výpovědních důvodů (tj. bez možnosti vypovědět nájem „bytu-garáže“; srov. § 2287 obč. zák.), bude muset platit nájemné celých 10 let bez ohledu na to, zdali byt užívá, či nikoli, a protože okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy vycházely, se nezměnily, nesvědčí nájemkyni právo na výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou.

Takový výsledek aplikace ustanovení na ochranu nájemce bytu zdá se být zcela neakceptovatelný. Máme za to, že vhodnější modelové řešení by byla výslovná relativní neplatnost, které by se nemohl dovolávat pronajímatel, tj. obdoba modelového řešení následku nedodržení obligatorní písemné formy nájemní smlouvy (srov. § 2237 obč. zák.). Nájemce by měl jistotu, že předmět může užívat a pronajímatel by nemohl zneužívat svého silnějšího postavení a závislosti nájemce na něm. Vzhledem k tomu, že výslovný následek „újmy na straně nájemce“ není obč. zák. stanoven, nezbývá, než se pokusit o aplikaci obecných ustanovení o vadách právních jednání, příp. uvažovat pouze o náhradě újmy majetkové i nemajetkové. Z dikce ustanovení není zřejmé, jaký bude následek, pokud skutečnost, že je pronajat jiný prostor, bude znamenat újmu nájemci. Výklad spočívající pouze v náhradě způsobené újmy považujeme za zužující a nezaručující dostatečnou ochranu nájemce bytu. Vzhledem k nutnosti ochrany nájemce bytu máme za to, že je nutné trvat na absolutní neplatnosti takové smlouvy ve smyslu § 588 obč. zák. Pokud smlouva definuje jako předmět nájmu takový prostor, který není způsobilý k lidsky důstojnému bydlení, neboť ochrana lidsky důstojného bydlení v sobě zahrnuje nejen ochranu soukromého práva chráněného obč. zák., ale i soukromého práva s atributy základního lidského práva, musí být taková nájemní smlouva charakterizována jako absolutně neplatná pro zjevný rozpor s dobrými mravy, příp. pro rozpor se zákonem, který narušuje veřejný pořádek demokratické společnosti zcela zjevně.

Výše uvedené otázky, například co je to zjevně nezpůsobilý prostor k bydlení či jaké jsou následky újmy na straně nájemce ve vztahu k platnosti smlouvy, vyřeší až nová judikatura.

Ustanovení § 2236 odst. 3 obč. zák. umožňuje, aby k zajištění bytových potřeb nájemce byl pronajat rovněž dům, přičemž se ustanovení o nájmu bytu užijí přiměřeně. I v tomto ustanovení lze spatřovat změnu úpravy od specifikace na základě předmětu ke specifikaci na základě účelu. Zřejmě i zde se jedná o reakci na judikaturu Nejvyššího soudu:

Ke vzniku nájmu bytu chráněného v ustanovení § 685 a násl. obč. zák. nedojde, jestliže předmětem nájemní smlouvy je celá nemovitost nebo její část. Není významné, zda součástí pronajatých prostor jsou i byty, ani to, že nemovitost je určena k bydlení a že je za tímto účelem pronajata. Podstatný pro závěr, podle které úpravy se bude nájemní vztah řídit, je předmět nájmu, nikoliv jeho účel. NS sp. zn. 26 Cdo 1506/2012

Shrneme-li výše uvedené, obč. zák. vymezuje pojem „byt“ pro účely soukromého práva. Předmětem nájmu bytu či domu však může být i takový soubor místností (případně místnost), které bytem nejsou, neboť nenaplňují veškerá kritéria definicí stanovená. Konkrétně se nemusí jednat o obytný prostor ani dané místnosti nemusí být určeny k bydlení. Pro specifikaci předmětu nájmu bytu či domu tak zůstává zachováno pouze první a čtvrté kritérium. Jinými slovy, předmětem nájmu může být dům nebo místnost či soubor místností, které jsou částí domu, přičemž tento dům či místnosti jsou fakticky užívány k účelu lidsky důstojného bydlení. Ani tento závěr však nelze považovat za jednoznačný. Důvodová zpráva totiž uvádí, že předmětem nájmu bytu či domu může být též hausbót, dostatečně vybavený obytný vůz apod.9 Tyto předměty nejsou domem ani netvoří jeho část. Gramatickým výkladem uvedených ustanovení se k takovému závěru dostat nelze, neboť (jak bylo uvedeno výše) jedním z definičních kritérií bytu je, aby dané místnosti tvořily část domu. Žádné z následujících ustanovení tuto podmínku nevylučuje. Užijeme-li teleologický výklad, pak právě s odkazem na důvodovou zprávu můžeme říci, že ani první podmínka (tedy, že se jedná o část domu) nemusí být naplněna. Z výše uvedeného vyplývá, že ustanovení § 2236 obč. zák. lze shrnout do jediné věty: Předmětem nájmu bytu či domu může být vše, co je užíváno k účelu lidsky důstojného bydlení.

Vážení čtenáři, právě jste dočetli ukázku z knihy Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva.
Pokud se Vám líbila, celou knihu si můžete zakoupit v našem e-shopu.