Vzor citace: ZEMANOVÁ, Eva a Václav TOMAN. Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Komentář. 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer, 2016, s. 208

KATALOGIZACE V KNIZE – NÁRODNÍ KNIHOVNA ČR

Zemanová, Eva

Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí : komentář / Eva Zemanová,

Václav Toman. -- 1. vydání. -- Praha : Wolters Kluwer, 2016. -- XIV, 194 stran. --

(Komentáře Wolters Kluwer)

ISBN 978-80-7552-005-0

336.226.231 * 351.72 * (437.3)

- daň z nabytí nemovitých věcí -- Česko

- právní předpisy
- komentáře

336.1/.5 - Veřejné finance [4]

Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

Komentář

Eva Zemanová, Václav Toman

Právní stav publikace k 1. 1. 2016

Obsah této publikace naleznete také v ASPI.

E-kniha je dostupná na www.wolterskluwer.cz/obchod

© Wolters Kluwer ČR, a. s., 2016

© Ing. Eva Zemanová, 2016

© Mgr. Václav Toman, 2016

978-80-7552-005-0 (brož.)

978-80-7552-006-7 (e-pub)

978-80-7552-007-4 (mobi)

Vydává Wolters Kluwer ČR, a. s.

U Nákladového nádraží 6, 130 00 Praha 3

v roce 2015 jako svou 2178. publikaci.

Odpovědná redaktorka Hana Baráková

Korektury Veronika Lesná

Vydání první

Stran 208

Sazba Grafima, www.grafima.cz

Tisk Sowa Sp. z o.o., ul. Raszyńska 13, 05-500 Piaseczno, Poland

PŘEDMLUVA

V souvislosti s rekodifikací soukromého práva v roce 2014 a účinností nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích došlo k 31. prosinci 2013 také ke zrušení zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Úlohu daně darovací převzala od roku 2014 daň z příjmů a místo daně z převodu nemovitostí byla zavedena nová daň – daň z nabytí nemovitých věcí, kterou upravuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Mluvíme-li o nové dani, je třeba zároveň říci, že ve skutečnosti se nejedná o žádný nový koncept. Základní skutečnost, kterou se měla nová daň odlišovat od daně z převodu nemovitostí, vyplývá už z jejího názvu. Nakonec se namísto převodu nemovitosti sice skutečně zdaňuje nabytí nemovité věci, ale oproti původnímu návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, který Senát 12. září 2013 zamítl, již zákonné opatření Senátu nestanoví, že poplatníkem je pouze nabyvatel, ale v případě nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou jím naopak je většinou převodce. Ostatně, nesouhlas senátorů s tím, že by daň měl platit výhradně nabyvatel, byl hlavním důvodem pro zamítnutí původního návrhu, které pak již Poslanecká sněmovna neměla možnost přehlasovat, protože byla 20. srpna 2013 rozpuštěna.

Vláda na tuto situaci zareagovala návrhem zákonného opatření Senátu v souladu s článkem 33 Ústavy, které opět zavedlo převodce jako poplatníka ve většině případů. Toto zákonné opatření již Senát přijal, a to 9. října 2013, prezident Miloš Zeman ho následně 17. října 2013 podepsal a ve Sbírce zákonů bylo vyhlášeno 30. října 2013. V souladu s článkem 33 odst. 5 Ústavy pak bylo schváleno Poslaneckou sněmovnou na její první schůzi 27. listopadu 2013.

Ministerstvo financí mělo na přepracování návrhu zákona velice omezený časový prostor. Důvodová zpráva přímo uvádí: „Připravit návrhy zcela jiné nebo výrazně přepracované je v tomto ohledu fakticky nesplnitelné. (...) Z tohoto důvodu se navrhované zákonné opatření Senátu soustředí pouze na řešení věcného tématu, které vedlo k zamítnutí původní předlohy ze strany Senátu.“ Tato skutečnost je na zákonném opatření místy patrná, nejvíce u změny v souvislosti s osobou poplatníka. Konkrétně např. dle § 6 odst. 1 písm. b) je nabytí jiným než členským státem EU osvobozeno, pokud je pro toto osvobození zaručena vzájemnost. Ustanovení by dávalo perfektní smysl, pokud by poplatníkem byl vždy nabyvatel, tj. stát. Těžko si však představit, jak si převodce (např. fyzická osoba) prodávající majetek jinému státu uzavře, že je pro osvobození takového nabytí zaručena vzájemnost, a jak pak tuto skutečnost případně prokáže. Dále například takový klíčový institut, kterým je ručení, se nedočkal ani vlastního paragrafu a dělí se o § 41 zákonného opatření s limitem pro stanovení a placení daně.

V současné době odborná veřejnost očekává, že se kruh uzavře v průběhu roku 2016, kdy by měla vstoupit v účinnost novelizace, která kromě dalších důležitých změn stanoví, že poplatníkem je opět ve všech případech nabyvatel. (V době dokončení tohoto komentáře se očekává první čtení novely v Poslanecké sněmovně.)

Mezi klíčové novinky daně z nabytí nemovitých věcí patří kromě změny předmětu daně v návaznosti na nový občanský zákoník také směrná hodnota a speciální ustanovení o správě daně v případě, kdy ji poplatník využije, a porovnávání sjednané ceny se 75 % srovnávací daňové hodnoty.

V našem komentáři jsme se snažili poskytnout odpovědi na otázky, se kterými jsme se za krátkou dobu účinnosti zákonného opatření v praxi setkali, i na ty, které do budoucna předpokládáme. Není pochyb o tom, že praxe přinese celou řadu otázek, na které v našem komentáři čtenář odpověď nenajde. Pro tyto případy jsme se snažili alespoň na jednom místě uvést všechny nám známé dostupné relevantní zdroje, ve kterých lze hledat odpovědi.

Za spolupráci a trpělivost při přípravě tohoto komentáře bychom rádi poděkovali našim kolegům z EY Renému Kulínskému a Barboře Škorpilové a z Weinhold Legal, zejména pak Davidu Emrovi, Václavu Štraserovi a Matěji Šarapatkovi, kterým náleží nemalé zásluhy.

V neposlední řadě bychom rádi poděkovali našim přátelům, rodinám a nejbližším za trpělivost a podporu.

autoři

O AUTORECH

Eva Zemanová

Eva Zemanová je senior manažerkou v daňovém oddělení společnosti EY, kde se dlouhodobě věnuje problematice zdanění nemovitých věcí. Daňovou problematikou se zabývá od roku 1992. Je členkou Komory daňových poradců České republiky, kde je dlouhodobě členkou sekce Majetkové daně a je také certifikovanou účetní. Vystudovala Vysokou školu ekonomickou v Praze.

Václav Toman

Václav Toman je senior konzultantem v daňovém oddělení společnosti EY, kde se také věnuje problematice zdanění nemovitých věcí. Je absolventem oboru Finance, finanční trhy a bankovnictví na Institutu ekonomických studií Fakulty sociálních věd Univerzity Karlovy v Praze a je také členem Komory daňových poradců České republiky.

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK

daňový řád

zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád

DPH

daň z přidané hodnoty

EU

Evropská unie

GFŘ

Generální finanční ředitelství

Informace GFŘ k uplatnění osvobození

Informace Generálního finančního ředitelství k aplikaci § 7 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí ze dne 20. 8. 2014

insolvenční zákon

zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon)

katastrální zákon

zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)

KOOV

Koordinační výbor

o. s. ř.

zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

obč. zák.

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

stavební zákon

zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Ústava

ústavní zákon České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava

z. o. k.

zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

zák. o dani dědické, darovací

zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani

a z převodu nemovitostí

dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

zák. o daních z příjmů

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

zák. o veř. dražbách

zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

zák. o vlastnictví bytů

zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

zákon o Finanční správě

zákon č. 456/2011 Sb., o Finanční správě České republiky

zákon o oceňování majetku

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

zákon o vyvlastnění

zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě

zákonné opatření

zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

Poznámka autorů: Upozorňujeme čtenáře tohoto komentáře, že veškerá citovaná judikatura vychází z právní úpravy do konce roku 2013 a při její aplikaci je třeba kriticky posoudit konkrétní případ v kontextu obč. zák. a rozdílů mezi zák. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí a zákonným opatřením.

ZÁKONNÉ OPATŘENÍ SENÁTU
O DANI Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. ze dne 9. října 2013

Senát se usnesl na tomto zákonném opatření Senátu:

ČÁST PRVNÍ

DAŇ

HLAVA I

SUBJEKT DANĚ

§ 1

Poplatník daně

(1) Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je

a) převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel,

b) nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci v ostatních případech.

(2) Jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do nebo z podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřenského fondu, hledí se na tyto fondy jako na jediné nabyvatele nebo převodce vlastnického práva k nemovité věci.

Z důvodové zprávy:

K odst. 1

K písm. a)

Nová právní úprava v zásadě zachovává dosavadní právní úpravu osoby poplatníka daně, podle které byla osoba poplatníka daně z převodu nemovitostí určena odchylně podle toho, zda šlo o úplatný převod nebo o úplatný přechod vlastnictví k nemovité věci. Byla-li nemovitá věc převáděna na základě smlouvy, poplatníkem daně byl převodce (prodávající), jenž byl příjemcem úplaty. Nabyvatel (kupující) byl v těchto případech ručitelem. Při přechodech nemovitých věcí, k nimž dochází zpravidla při výkonu rozhodnutí, exekuci nebo dražbě, byl poplatníkem nabyvatel. Z důvodu snazšího přizpůsobení se poplatníků nové právní úpravě a podpoření právní jistoty se ponechává v případě běžných transakcí na základě kupních a směnných smluv poplatníkem převodce. V těchto případech je nabyvatel i nadále ručitelem (§ 41 odst. 2). Smluvním stranám je však nově umožněno zvolit si poplatníkem nabyvatele, což eliminuje nutnost existence ručitelství za daň. Je-li nabyvatel nemovité věci ručitelem, může být vyzván k zaplacení daně, pokud tak neučinil prodávající, byl-li bezvýsledně upomenut a nedoplatek nebyl uhrazen ani při vymáhání, anebo bylo od vymáhání upuštěno pro jeho zřejmou bezvýslednost.

K písm. b)

V případech, kdy byl podle dosavadní právní úpravy poplatníkem nabyvatel, zůstává poplatníkem i nadále (tj. nabyvatel je poplatníkem i nadále při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, vydržení, nabytí nemovité věci v insolvenčním řízení nebo ve veřejné dražbě, na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, v souvislosti s postoupením pohledávky, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací).

Nebude-li poplatník určen podle písmene a), je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel, tj. také v případě vkladů nemovitých věcí do obchodních korporací nebo zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Pojem „nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci“ je nutné vykládat ve smyslu fikce obsažené v § 3 písm. b), podle níž se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci považuje i nabytí stavby, která se stane součástí pozemku ve vymezených případech. Poplatníky daně z nabytí nemovitých věcí jsou tudíž i nabyvatel stavby, která byla samostatnou nemovitou věcí (a stane se součástí pozemku podle ustanovení § 3058 odst. 1 nového občanského zákoníku), nabyvatel stavby, která byla součástí práva stavby zatěžujícího jeho pozemek (a stane se součástí pozemku při zániku práva stavby), nebo nabyvatel stavby neoprávněně zřízené na jeho pozemku (která postupně přirůstá k pozemku již v průběhu své výstavby).

K odst. 2

Ustanovení odstavce 2 obsahuje speciální úpravu ve vztahu k odstavci 1 pro podílové fondy, fondy obhospodařované penzijní společností nebo svěřenské fondy.

Při nabytí nemovité věci do podílového fondu jsou nabyvateli podílníci. Jejich stanovení poplatníky daně z nabytí nemovitých věcí by však nebylo praktické, neboť z podstaty podílového fondu, sloužícího ke kolektivnímu investování, vyplývá, že půjde o vysoký počet osob, které ani nejsou standardně informovány o změnách majetku fondu, takže plnění daňové povinnosti z jejich strany by s sebou neslo neúměrně vysoké administrativní náklady.

Aby bylo možné z tohoto důvodu stanovit, že poplatníkem daně je v uvedených případech pouze samotný podílový fond, bylo nutné konstruovat fikci, podle které jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do podílového fondu, hledí se na tento fond jako na jediného nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci. Naopak jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci z podílového fondu, hledí se na tento fond jako na jediného převodce vlastnického práva k nemovité věci.

K fondům obhospodařovaným penzijní společností patří důchodový fond podle zákona č. 426/2011 Sb., o důchodovém spoření, účastnický fond podle zákona č. 427/2011 Sb., o doplňkovém penzijním spoření, a transformovaný fond, jímž je fond, který vznikl na základě zákona o doplňkovém penzijním spoření transformací penzijního fondu vzniklého podle zákona 42/1994 Sb., o penzijním připojištění.

Důchodový a účastnický fond nemají právní osobnost. Majetek v těchto fondech náleží účastníkům a jiným osobám, na které přešlo právo na vyplacení prostředků účastníka, a to v poměru podle počtu důchodových, resp. penzijních jednotek. Tento majetek obhospodařuje penzijní společnost svým jménem a na účet účastníků tohoto fondu. Na transformovaný fond se přiměřeně vztahují ustanovení týkající se účastnického fondu a vztahu penzijní společnosti k účastnickému fondu.

Nastává zde tedy analogická situace jako v případě podílového fondu, proto byla zvolena stejná úprava.

Zavedení fikce, podle které se ve vymezených případech na svěřenský fond hledí jako na nabyvatele, resp. převodce, je potřebné s ohledem na skutečnost, že svěřenský fond podle občanského zákoníku nemá právní osobnost a nelze proto bez této fikce říci, že svěřenský fond je nabyvatelem, resp. převodcem, vlastnického práva k nemovité věci. Podle nového občanského zákoníku majetek totiž není ve vlastnictví žádného subjektu. Práva a povinnosti svěřenského fondu jakožto daňového subjektu bude vykonávat svěřenský správce, který podle § 1448 odst. 3 nového občanského zákoníku vykonává vlastnická práva k majetku ve svěřenském fondu, a to na účet tohoto fondu, a kterému dle § 1456 nového občanského zákoníku náleží plná správa majetku ve svěřenském fondu.

K odst. 1 písm. a)

1. Pokud se u kupní či směnné smlouvy smluvní strany nedohodnou, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel, pak je poplatníkem daně převodce a nabyvatel je dle § 41 odst. 2 ručitelem.

2. Dle Informace Generálního finančního ředitelství ke změně osoby poplatníka podle § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (Příloha č. 5 publikace, str. 147), ze dne 25. 7. 2014 se doporučuje v případě, že se protistrany dohodnou, že poplatníkem daně je nabyvatel, využít např. text: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel.“ Formulace typu „daň zaplatí nabyvatel“ nebo „daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel“ nelze považovat za dostačující. Na přechodnou dobu je umožněno nevhodně zvolenou formulaci zhojit formou souhlasného prohlášení všech účastníků právního jednání před správcem daně nebo s ověřenými podpisy. Generální finanční ředitelství blíže nespecifikuje termín „přechodná doba“. Dle původního nezveřejněného návrhu informace se tímto výrazem měl rozumět rok 2014.

3. V praxi může docházet k nejasnostem, zda konkrétní transakce skutečně naplňuje definici koupě nebo směny. Koupi je třeba posuzovat v kontextu § 2079–2183 obč. zák. Pojem tak může zahrnovat i koupi závodu, nikoli však vklad závodu. Směnu je zase třeba posuzovat v kontextu § 2184–2188 obč. zák. Zákonné opatření nijak nevymezuje, zda se jedná pouze o směnu nemovité věci za nemovitou věc, nebo zda se může jednat např. o směnu nemovité věci za věc movitou nebo soubor movitých věcí.

4. V případě směny dvou nemovitých věcí podléhají dani z nabytí nemovitých věcí obě nabytí. V návaznosti na smluvní ujednání tak může každý z účastníků směny být poplatníkem daně vztahující se k nemovité věci, kterou nabývá nebo kterou převádí, případně může být jeden z účastníků poplatníkem daně vztahující se k oběma nemovitým věcem.

5. Dle odpovědí na nejčastější dotazy k dani z nabytí nemovitých věcí v roce 2014 (1. části) zveřejněných Finanční správou (Příloha č. 9 publikace, str. 157), se v daňovém řízení vychází ze skutečností, které nastaly ke dni právních účinků vkladu. Pokud tedy účastníci kupní nebo směnné smlouvy uzavřou dodatek ke smlouvě, že poplatníkem je nabyvatel, až po tomto dni, pak se v daňovém řízení k tomuto dodatku nepřihlíží.

6. Pokud je poplatníkem daně prodávající (převodce), obvykle reflektuje hodnotu daně z nemovitých věcí v prodejní ceně nemovitosti. Pokud je v takovém případě základem daně sjednaná cena, může kupující dosáhnout mírné úspory tak, že převezme povinnost poplatníka daně a zároveň si vyjedná slevu ve výši daně z nabytí nemovitých věcí. Pokud by totiž poplatníkem zůstal prodávající, navyšovala by očekávaná daň i základ daně. Celková takto dosažitelná úspora dosahuje cca 0,16 % ceny, jakou by si prodávající určil bez této dohody. Jen v případě převodů nemovitostí mimořádné hodnoty tak případná úspora převýší související administrativní náklady kupujícího (nabyvatele).

K odst. 1 písm. b)

7. V praxi se kromě situací uvedených v důvodové zprávě také bude jednat zejména o nepeněžitý vklad dle § 15 a násl. z. o. k. Dalšími příklady mohou být propadnutí zástavy, rozdělení (zrušení, vypořádání) spoluvlastnictví k více nemovitým věcem či nabytí likvidací pozůstalosti.

K odst. 2

8. Na vyjmenované fondy se nahlíží jako na samostatné poplatníky, příp. ručitele, a účastníci fondů tak nejsou poplatníky, příp. ručiteli, v souvislosti s nabytím nebo převodem jejich podílu na nemovité věci.

9. Dle stanoviska GFŘ v rámci KOOV 415/18.12.13 musí osoba, která vyčleňuje majetek do svěřenského fondu, obdržet za toto vyčlenění úplatu, aby bylo vyčlenění předmětem daně. Úplatou pak není ani skutečnost, že stejná osoba je zároveň obmyšleným. Svěřenský fond tak bude poplatníkem či ručitelem typicky v situacích, kdy nakládá s již dříve vyčleněným majetkem.

Judikatura:

1. Pokud daňový subjekt, jako kupující převezme na sebe závazek daň zaplatit, není prodávající zproštěn závazku správci daně. Ujednání v kupní smlouvě má spíše pouze ten význam, že prodávající, pokud by daň zaplatil, bude moci žádat náhradu na kupujícím, nezakládá mu však nárok na to, aby daň byla vymáhána dříve na kupujícím a teprve, když nezaplatí, na prodávajícím. (usnesení Ústavního soudu ze dne 24. 3. 2003, sp. zn. IV. ÚS 696/02)

2. Pohledávka ručitele za daň z převodu nemovitostí, který daň uhradil, uplatněná vůči poplatníku této daně, je regresním nárokem svého druhu, který je nutno posuzovat analogicky podle ustanovení § 454 a § 458 občanského zákoníku (pozn. autorů: myšlen zákon č. 40/1964 Sb.) o bezdůvodném obohacení. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2010, sp. zn. 31 Cdo 1693/2008)

3. Ujednání o zaplacení poplatku z převodu nemovitosti kupujícím je závazkem, který má soukromoprávní význam pouze mezi stranami kupní smlouvy. Toto ujednání neobchází ustanovení zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitosti, když ve vztahu k finančnímu úřadu zůstává poplatníkem prodávající. (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 33 Cdo 132/99)

4. Povinnost platit daň z převodu nemovitostí podle § 9 odst. 1 písm. a) věty první zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, nastane jen tehdy, převede-li se nebo přejde-li skutečně vlastnické právo k nemovitosti z jedné osoby na druhou. Závěr správce daně o tom, kdo je vlastníkem, proto nemůže být podložen pouze údajem zapsaným v evidenci katastru nemovitostí, pokud v době jeho rozhodování probíhá řízení o určení vlastnického práva k nemovitosti. (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 3. 2. 2005, sp. zn. 2 Afs 94/2004-50)

5. Je zcela nerozhodné, zda po uzavření smlouvy o prodeji podniku a jejím vkladu do katastru nemovitostí došlo k platnému odstoupení od této smlouvy a došlo opět ke změně vlastnictví nemovitostí, protože daňová povinnost vztahující se k dani z převodu nemovitosti není vázána na vlastnictví k převáděné nemovitosti, nýbrž na to, kdo je prodávajícím a kdo nabyvatelem nemovitostí podle smlouvy o úplatném převodu nemovitostí. Je nesporné, že prodávajícím v daném případě byl úpadce a nabyvatelem obchodní společnost B., s. r. o. Tyto osoby zůstávají osobami povinnými platit daň z převodu nemovitostí bez ohledu na pozdější změny ve vlastnictví převáděných nemovitostí, a to na základě smlouvy o prodeji podniku. (rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 20. 3. 2003, sp. zn. 15 Cmo 10/2003)

6. Dohody uzavřené s tím, že daňovou povinnost ponese místo daňového subjektu zcela nebo částečně jiná osoba, nejsou pro daňové řízení účinné. (rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 21. 8. 2002, sp. zn. 28 Ca 251/2000)

Související ustanovení:

§ 41 odst. 2 – ručení

Související předpisy:

§ 8 zák. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, – obč. zák.

Koordinační výbory:

1. Vyčlenění nemovité věci do svěřenského fondu a zvýšení majetku ve fondu o nemovitou věc nebude předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, pokud zakladatel či jiná osoba, která nemovitou věc vyčleňuje do majetku fondu nebo o ni majetek ve fondu zvyšuje, neobdrží za toto vyčlenění či zvýšení úplatu. Skutečnost, že by tato osoba byla zároveň obmyšleným, není úplatou ve smyslu definice uvedené v § 4 ZDNNV. Úplatou není ani skutečnost, že svěřenský správce má povinnost s vyčleněným majetkem nakládat podle smlouvy, resp. statutu. Stejný závěr bude platit v případě obmyšleného, pokud obdrží nemovitou věc jako plnění z majetku svěřenského fondu. (415/18.12.13 – Výklad některých základních ustanovení novely zákona o daních z příjmů a zákona o dani z nabytí nemovitých věcí s ohledem na daňový režim svěřenských fondů, předkladatelé: Simona Hornochová, René Kulínský, Jiří Nesrovnal)

HLAVA II

PŘEDMĚT DANĚ

§ 2

Vymezení předmětu daně

(1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je

a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,

b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo

c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).

(2) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je uvedena v odstavci 1, na základě

a) zajišťovacího převodu práva,

b) úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

(3) V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem uvedeným v odstavci 1, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.

Z důvodové zprávy:

K odst. 1

Odstavec 1 stanoví, co je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. V tomto odstavci je za předmět daně označena nejširší a také nejobvyklejší skupina případů, a to úplatné nabytí vlastnického práva k vymezené nemovité věci. Podstatným znakem této skupiny předmětu daně je úplatnost.

Předmětem daně je pouze nabytí vlastnického práva k taxativně uvedeným nemovitým věcem. Z hlediska jejich druhu jde o pozemek, stavbu (tj. např. podzemní stavbu se samostatným účelovým určením nebo stavbu, která je samostatnou nemovitou věcí, jelikož je ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku), část inženýrské sítě, jednotku, právo stavby a spoluvlastnický podíl na některé z těchto nemovitých věcí. Nezbytnost omezení rozsahu předmětu daně na konkrétní druhy nemovitých věcí je dána skutečností, že vymezení nemovitých věcí v novém občanském zákoníku, z něhož zákonné opatření Senátu daný pojem přejímá, je pro účely zdanění daní z nabytí nemovitých věcí příliš široké. Záměrem zákonného opatření Senátu je v zásadě zachovat tradiční rozsah předmětu příslušné daně, tj. vázat ho na nabytí hmotných nemovitých věcí a nepodrobovat této dani nabytí jiných nemovitých věcí ve smyslu nového občanského zákoníku. Z věcných práv má být předmětem daně pouze nabytí práva stavby, a to zejména proto, že jeho součástí je stavba, která byla podle dosavadních právních předpisů předmětem daně jakožto samostatná nemovitá věc. Podmínkou vzniku předmětu daně při nabytí vlastnického práva k nemovité věci vymezeného druhu je dále skutečnost, že tato nemovitá věc (v případě práva stavby pak jím zatížený pozemek) se nachází na území České republiky; daň bude v těchto případech vybírána bez ohledu na státní občanství, pobyt nebo sídlo poplatníka. Nabytí vlastnického práva k (jakékoli) nemovité věci, která se nachází mimo území České republiky, není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Předmětem daně je rovněž nabytí vlastnického práva k jednotce vymezené podle zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku. To vyplývá z ustanovení § 56 tohoto zákonného opatření Senátu, podle něhož se jeho ustanovení o jednotce a o nemovité věci použijí obdobně i na shora popsaný celek jednotky podle zákona o vlastnictví bytů a k ní přináležejících spoluvlastnických podílů na společných částech domu, popř. i na pozemku.

Nabytí práva stavby bylo zahrnuto do předmětu daně v návaznosti na nový občanský zákoník, podle něhož jde o nemovitou věc, ke které je možné nabýt vlastnické právo, a to s ohledem na skutečnost, že jinak by mohl být tento institut následně zneužíván k daňovým optimalizacím. Do předmětu daně spadá jak úplatné nabytí práva stavby při jeho zřízení vlastníkem stavebního pozemku ve prospěch stavebníka, tak také úplatné nabytí již trvajícího práva stavby. Zánik práva stavby spojený s nabytím stavby vlastníkem stavebního pozemku za náhradu je rovněž předmětem této daně, ovšem je nutné jej posuzovat ve smyslu fikce „nabytí vlastnického práva k nemovité věci“, jak bude vysvětleno níže.

Předmětem daně je také nabytí vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na vymezených nemovitých věcech. To je důležité zejména s ohledem na podílové spoluvlastnictví a na bytové spoluvlastnictví. U podílového spoluvlastnictví bude (i s ohledem na ustanovení § 1121 nového občanského zákoníku) nutné spoluvlastnický podíl chápat jako samostatnou nemovitou věc, která je předmětem daně. Z tohoto důvodu budou podíloví spoluvlastníci odpovídat vždy pouze za svůj podíl na nemovité věci. Tzn., že jim vznikne daňová povinnost pouze k jejich podílu. Bude-li nemovitá věc nabyta do nebo z podílového spoluvlastnictví, bude každý ze spoluvlastníků povinen podat daňové přiznání ke svému podílu a zaplatit daň také jen za svůj podíl.

U bytového spoluvlastnictví tato konstrukce umožní zdanit také úplatné nabytí (rozšíření) podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru z jiného bytu, nebytového prostoru nebo ze společných částí domu a tomu případně odpovídající nabytí podílu na společných částech nemovité věci, resp. jeho zvýšení, a to v souvislosti se změnou dosavadní jednotky nebo vznikem nové jednotky. Na základě dohody dotčených vlastníků jednotek, schválené vlastníky jednotek s většinou hlasů (v případě nástavby, přístavby nebo stavební úpravy ve formě smlouvy o výstavbě) lze sloučit nebo rozdělit byty nebo nebytové prostory nebo zvětšit jejich podlahovou plochu na úkor jiných bytů, nebytových prostor nebo společných částí domu. Obdobně bude předmětem daně i nabytí podílu na domě, popř. na pozemku, jehož součástí je dům, v případě, kdy má jednotka vzniknout na základě smlouvy o výstavbě nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu, v němž dosud nejsou vymezeny jednotky.

Pojem „nabytí vlastnického práva k nemovité věci“ je nutné vykládat ve smyslu fikce uvedené v § 3. Tzn., že za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se rovněž považuje nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou věcí, součástí práva stavby, nebo neoprávněně zřízena na tomto pozemku, a dále vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu. Z toho v návaznosti na vymezení předmětu daně vyplývá, že nabytí shora uvedené stavby lze podřadit pod nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je stavbou, a je tudíž, nachází-li se tato stavba na území České republiky, předmětem daně; obdobně je tomu při nabytí nebo vyčlenění tuzemské nemovité věci vymezeného druhu do svěřenského fondu.

K odst. 2

Na základě odstavce 2 je do předmětu daně zařazeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě zajišťovacího převodu práva a úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva. Rozsah předmětu daně je zde omezen shodně jako v případě úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle předchozího odstavce, tj. pouze na nemovité věci vymezeného druhu (tj. pozemek, stavbu, část inženýrské sítě, jednotku, právo stavby a spoluvlastnický podíl na některé z těchto nemovitých věcí), za podmínky, že se nacházejí, resp. že se pozemek zatížený právem stavby nachází, na území České republiky.

K písm. a)

Smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník nebo třetí osoba dluh tím, že věřiteli dočasně převede své právo, přičemž může převést i vlastnické právo k nemovité věci. Vzhledem k tomu, že i zde dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, je nutné stanovit, že i toto nabytí, třebaže bezúplatné, je (samozřejmě pouze jde-li o tuzemskou nemovitou věc vymezeného druhu) předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Nebylo-li by tomu tak, vznikal by zde značný prostor pro daňovou optimalizaci. Nový občanský zákoník výslovně umožňuje sjednávat zajišťovací převod práva i jako převod fiduciární, kdy splněním zajištěného dluhu nedochází k automatickému obnovení práv k objektu převodu u původního vlastníka. Pokud však nebude mezi stranami jiné dohody, uplatní se vyvratitelná domněnka, že jde o převod s rozvazovací podmínkou, tzn., splní-li se zajištěný dluh, účinky převodu zaniknou a vše se vrací do předešlého stavu. Není-li však dluh splněn, podmíněný převod se mění v nepodmíněný a v důsledku toho připadne věřiteli právo převedené původně jen na dočasnou dobu jako trvalé. U tohoto institutu se přebírá dosavadní právní úprava, předmět daně vzniká v okamžiku nabytí vlastnictví (byť dočasného) na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, neboť nebude zřejmě známa přesná doba, na kterou se smlouva uzavírá.

K písm. b)

Na zajišťovací převod práva může navazovat postoupení pohledávky, na jehož základě postupník nabývá všechna práva s pohledávkou spojená, včetně jejího zajištění. Nabývá tedy i vlastnické právo k nemovité věci, které bylo převedeno na postupitele dlužníkem zajišťovacím převodem práva. Dochází zde opět k nabytí vlastnického práva k nemovité věci a je třeba i tyto situace, je-li pohledávka zajištěná zajišťovacím převodem práva postoupena úplatně (a jde-li pochopitelně o tuzemskou nemovitou věc vymezeného druhu), zahrnout do předmětu daně, aby nebyly následně zneužívány.

K odst. 3

Odstavec 3 obsahuje speciální vymezení předmětu daně při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více tuzemským nemovitým věcem vymezeného druhu, (tj. pozemku, stavbě, části inženýrské sítě, jednotce, právu stavby nebo spoluvlastnickému podílu na některé z těchto nemovitých věcí), jejichž spoluvlastníci jsou totožní. V tomto případě je předmětem daně pouze úplatné nabytí podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech, jež byly předmětem vypořádání, po vypořádání a před vypořádáním.

Podmínka úplatnosti se pak vztahuje k takto vymezenému předmětu daně, tj. k nabývanému podílu, který spoluvlastník vypořádáním nabývá nad celkovou hodnotu svých dosavadních podílů na vymezených nemovitých věcech. Pro vyloučení pochybností je v ustanovení výslovně uvedeno, že v daném případě úplatou nejsou pozbyté podíly na těchto nemovitých věcech, jež byly předmětem vypořádání.

Obsahově se přebírá dosavadní právní úprava, která respektuje podstatu ideálního spoluvlastnictví, jak ji ve své rozhodovací praxi chápe Nejvyšší správní soud. Ta spočívá v tom, že každý spoluvlastník má právo k celé věci (omezené stejným právem každého dalšího spoluvlastníka), nikoli k její konkrétně vymezené části. Z toho vyplývá, že ani při vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem nenabývá spoluvlastník, jehož podíl na některé z vypořádávaných nemovitých věcí se zvýší, tj. který některou z nich nabyde do svého výlučného vlastnictví, nic, co by již předtím nebylo předmětem jeho vlastnictví. V rozsahu, v jakém je hodnota nemovitých věcí, popř. spoluvlastnických podílů na nich, které má po vypořádání, stejná, jako hodnota těch, které měl před vypořádáním, nedochází ani ke zvětšení jeho majetku v podobě nemovitých věcí, tedy ani k žádnému skutečnému nabytí nemovité věci z jeho strany.

Předmětem zdanění daní z nabytí nemovitých věcí není případ, kdy spoluvlastníci po vypořádání vlastní podíl na vymezených nemovitých věcech, jež byly předmětem vypořádání, ve stejné hodnotě jako před vypořádáním, a to nezávisle na tom, zda si v této souvislosti poskytli nějakou další úplatu (tj. úplatu v jiné formě než ve formě pozbytých podílů na těchto nemovitých věcech). Stejně tak jím není případ, kdy spoluvlastník bude v důsledku vypořádání vlastnit podíl na vymezených nemovitých věcech, jež byly předmětem vypořádání, v nižší hodnotě, než jaký měl před vypořádáním, opět bez ohledu na to, zda v rámci vypořádání poskytl nějakou další úplatu. V případě, kdy spoluvlastník bude po vypořádání vlastnit podíl na vymezených nemovitých věcech, jež byly předmětem vypořádání, o vyšší hodnotě, než jaký měl před vypořádáním, pak bude předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nabytí podílu v rozsahu tohoto zvýšení, a to pouze za předpokladu, že nabyvatel při vypořádání poskytl nějakou další úplatu. Pokud k poskytnutí této úplaty nedošlo, bude zvýšení hodnoty podílu oproti stavu před vypořádáním předmětem daně z příjmů.

Jelikož je předmětem daně obecně pouze nabytí vlastnického práva k taxativně uvedeným nemovitým věcem, vztahuje se i celá tato zvláštní úprava, včetně stanovení souhrnů hodnot podílů spoluvlastníka na vypořádávaných nemovitých věcech a posuzování úplatnosti, pouze na takové vypořádání spoluvlastnictví, resp. na tu část vypořádání spoluvlastnictví, jež se týká těchto nemovitých věcí. Budou-li tedy předmětem vypořádávaného spoluvlastnictví kromě těchto nemovitých věcí i jiné nemovité věci, nebude hodnota podílů spoluvlastníka na těchto jiných nemovitých věcech v daných souhrnech zohledněna, přičemž podíly na těchto jiných nemovitých věcech, k nimž spoluvlastník vypořádáním pozbyde vlastnické právo, budou představovat úplatu.

K odst. 1

1. Nabytí nemovitých věcí vyjmenovaných v odst. 1 je předmětem daně pouze v případě, kdy bylo úplatné, přičemž z důvodové zprávy a následně z § 18 vyplývá, že mezi úplatná nabytí se dle zákonodárce řadí i vklad do osobní společnosti, družstva či do kapitálové společnosti i příplatek do vlastního kapitálu ve formě nemovité věci.

2. Naopak vyčlenění majetku do svěřenského fondu či zvýšení majetku ve fondu o nemovitou věc předmětem daně není, pokud za něj vkladatel neobdrží úplatu. Stejně tak příjem obmyšleného ve formě nemovité věci není předmětem, pokud za ni fond neobdrží úplatu. Skutečnost, že vkladatel je zároveň obmyšleným, není úplatou. Úplatou pak není ani skutečnost, že svěřenský správce má povinnost s vyčleněným majetkem nakládat podle smlouvy, resp. statutu. (KOOV 415/18.12.13)

K odst. 1 písm. a)

3. Pozemek je definován v § 2 písm. a) katastrálního zákona jako „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“. Termín pozemek tak není totožný s termínem parcela, definovaným v § 2 písm. b) katastrálního zákona jako „pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem“. Naopak jedna parcela může sestávat z několika pozemků a obráceně. (20 Cdo 20/99; 22 Cdo 2271/2006)

4. Občanský zákoník stanoví v § 498 odst. 1, že nemovitou věcí je pozemek včetně staveb, jež jsou jeho součástí. Součástí pozemku je pak dle § 506 odst. 1 obč. zák. „prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení ... s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“. Pozemek, jehož součástí je libovolné množství staveb, je tak stále pouze jednou věcí nemovitou, kterou nabyvatel může nabýt.

5. Stavbou se dle § 2 odst. 3 stavebního zákona rozumí „veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. ... Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.“

6. Mezi stavby, které jsou samostatnou nemovitou věcí patří i v době účinnosti obč. zák. podzemní stavby se samostatným účelovým určením (dle § 498 odst. 1 obč. zák., např. vinné sklípky, metro a jiné tunely); věci které dle jiného předpisu nejsou součástí pozemku (tj. věci, které lze dle jiného právního předpisu vlastnit samostatně) a nelze je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (dle § 498 odst. 1 obč. zák.); dočasné stavby (dle § 506 odst. 1 obč. zák.); inženýrské sítě (zejména vodovody, kanalizace, energetická či jiná vedení včetně staveb a technických zařízení, která s nimi provozně souvisí, dle § 509 obč. zák.); jednotky (prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, dle § 1159 obč. zák.) a stavby, jež se s účinností obč. zák. nestaly součástí pozemku (dle § 3054 obč. zák.).

7. Termín „část inženýrské sítě“ představuje v praxi značný problém. Inženýrská síť může být dle důvodové zprávy k obč. zák. věcí movitou, většinou, tj. v případě, kdy inženýrskou síť nelze bez porušení podstaty přenést z místa na místo, však půjde o věc nemovitou. Podmínky § 498 obč. zák. splňuje, pokud ji nelze bez porušení její podstaty přenést z místa na místo, síť elektronických komunikací, o které § 104 odst. 10 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), stanoví, že není součástí pozemku.

8. V současné době není v soukromém právu vyřešené, jakým způsobem se má na inženýrskou síť nahlížet. Inženýrské sítě jsou podmnožinou obecnějšího pojmu liniové stavby, tj. stavby, kde jeden rozměr (délka) převládá nad dvěma dalšími rozměry (šířka a výška).

9. Jednou z otázek spojených s inženýrskými sítěmi je jejich charakter movité či nemovité věci. Další je otázka ohledně věcně právního statusu inženýrské sítě, a tedy zda je inženýrská síť jedinou věcí či zda její jednotlivé soustavy a zařízení mají povahu věcí samostatných.

10. U technických nebo jiných zvláštních odborných výrazů, které mají ustálený odborný význam a nejsou právním předpisem definovány, je nutno vycházet z významu, který mají v příslušné zvláštní oblasti (zvláštním odborném jazyce). (Telec, 2001) Proto je potřeba se zaměřit i na mimoprávní vymezení pojmu inženýrská síť. Technický naučný slovník definuje pojem jako „trvalá podzemní, povrchová i nadzemní zařízení pro vodohospodářské, dopravní a energetické účely.“ (Korbař a Stránský, 1962) Podle E. Kabelkové (2013) se inženýrskou sítí rozumí stavba vytvářející infrastrukturu určitého území a lze pod ní rozumět zejména elektrické kabely, telefonní kabely, vodovodní, kanalizační nebo plynové potrubí. V technické praxi představují inženýrské sítě zvláštní inženýrské stavby a podstatný prvek technického vybavení území. Vyznačují se liniovým tvarem a teritoriální rozsáhlostí. Svou základní skladbou představují vedení technického vybavení, vedení technicko-technologického vybavení a dálkovody. Podle svého účelu se člení na elektrická vedení silová, telekomunikační vedení (včetně potrubní pošty), vodovody, plynovody, tepelné sítě, stoky (včetně drenáží), produktovody, rozvody tlakového vzduchu, rozvody pomocných látek, vedení signalizační a regulační, vedení k odstraňování odpadů a jiná technologická vedení. (Šrytr, 1998)

11. Z pohledu věcně právního posouzení inženýrské sítě, určovacím prvkem inženýrské sítě je existence zdroje, resp. existence přenosového vedení, které transportuje určitou surovinu od zdroje k místu spotřeby. Odpověď na otázku ohledně jednotnosti či dělení na jednotlivé části inženýrské sítě je nutno posuzovat v kontextu konkrétních příkladů.

12. Občanský zákoník v § 509 stanoví vyvratitelnou domněnku, že součástí sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí (jedná se však o dikci velmi obecnou). Rozhodující je tedy účel, ke kterému stavba slouží (tzn. provozní souvislost). Nejvyšší soud v několika rozsudcích (např. 22 Cdo 1118/2007, 22 Cdo 944/2007, 22 Cdo 2548/98) nicméně stanovil, že jednotlivá zařízení tvořící inženýrskou síť mohou mít povahu jednotlivé věci, a dovozuje tak (v souladu s praxí v energetickém odvětví např. dělení přenosových a přepravních soustav na regionální a lokální soustavy), že inženýrská síť nemusí být jedinou věcí v právním smyslu. Stejného názoru je i PhDr. Milan Skála (2015), který specifikuje, že za provozní součást inženýrských sítí „je možné považovat jen to, co umožňuje rozvod či odvod médií, nikoliv to, co mění jejich složení či parametry“ (autor považuje za samostatnou stavbu i přípojné body). Takové konstatování je logické, tyto věci mají svůj samostatný provozní účel. V extrémních případech by součástí inženýrské sítě mohla být např. čistička odpadních vod, transformátory či jaderná elektrárna.

13. Inženýrská síť jako movitá či nemovitá věc: jedním z názorů, který zastává i tvůrce komentáře k obč. zák. JUDr. Lavický (2015) je, že inženýrské sítě jsou ex lege s ohledem na § 498 věcí movitou. Vysvětluje to tím, že výčet nemovitých věcí je taxativní a výjimka ze zásady superficies solo cedit může být stanovena pouze jiným právním předpisem ve vztahu speciality k § 509 a § 498 obč. zák. jako v případě zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích). Tvrdí, že z obč. zák. nevyplývá, že by inženýrské sítě měly být věcí nemovitou, a doplňuje argumentací teleologickým výkladem a z toho plynoucí formou právních jednání souvisejících s těmito sítěmi.

14. S výše uvedeným striktním výkladem inženýrské sítě jako věci movité lze polemizovat s ohledem na charakter přenositelnosti věci z místa na místo bez porušení její podstaty, jakožto definičního znaku věci movité. Je nepochybné, že některé inženýrské sítě v praxi nebudou kritérium přenositelnosti z místa na místo bez porušení podstaty splňovat, a vymezení těchto sítí jako věcí movitých je tak z podstaty věci přinejmenším sporné.

15. Tuto praktickou komplikaci s definicí inženýrské sítě a předmětem daně by měla vyřešit připravovaná novela zákonného opatření (sněmovní tisk 639). Navrhuje se v ní, aby v případě nabytí inženýrské sítě bylo předmětem daně pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona nacházející se na území České republiky. Pro účely daně z nabytí by se tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní považovaly za nemovitou věc.

16. Jednotka dle § 1159 obč. zák. zahrnuje „byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.“ Přitom společné jsou dle § 1160 obč. zák. „alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.“ „Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“ Z § 1158 odst. 2 obč. zák. pak v neposlední řadě vyplývá, že součástí jednotky může být kromě bytu i nebytový prostor, soubor bytů nebo nebytových prostorů. Ve všech těchto případech se jedná stále o jednu nemovitou věc.

17. Jednotkou se dále dle § 56 zákonného opatření rozumí i jednotka vymezená dle zák. o vlastnictví bytů (účinného do 31. 12. 2013) spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu a případným podílem na společném pozemku.

K odst. 1 písm. b)

18. Právo stavby je definováno v § 1240 a násl. obč. zák. Jedná se o věcné právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu a jedná se také o nemovitou věc. Obvykle bývá přirovnáváno k bublině, do které se zabalí stavba, která je jinak součástí pozemku, a v této bublině s ní může být dále nakládáno.

19. Dle důvodové zprávy je předmětem daně úplatné zřízení práva stavby, úplatný převod již dříve zřízeného práva stavby i zánik práva stavby, při kterém stavebník obdrží od nabyvatele úplatu.

20. Předmětem daně dle současného znění zákonného opatření naopak není prodloužení práva stavby dle § 1245 obč. zák., a to ani v případě, že by toto prodloužení bylo provedeno za úplatu. (Nejedná se v principu o nabytí.) Očekává se, že zákonné opatření bude v budoucnu novelizováno (sněmovní tisk 639) tak, aby předmětem daně byla i tato prodloužení.

21. Konkrétní příklady úplatného nabytí práva stavby blíže rozebírá Daň z nabytí nemovitých věcí při nabytí práva stavby: Informace Generálního finančního ředitelství k aplikaci zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ze dne 20. 8. 2014 (Příloha č. 7 publikace, str. 151).

K odst. 1 písm. c)

22. Předmětem daně je i úplatné nabytí spoluvlastnického podílu na vyjmenovaných nemovitých věcech. Spoluvlastnictví upravuje díl 4 obč. zák. (§ 1115 a násl.). Dle § 1117: „Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.“

23. Spoluvlastnictví bývá zaměňováno s institutem společného jmění manželů. Společné jmění manželů upravuje oddíl 2 obč. zák. (§ 708 a násl.). Při nabývání nemovitých věcí, které jsou součástí společného jmění manželů, se aplikuje § 30 zákonného opatření. Manželé jsou solidárními poplatníky (daň platí společně a nerozdílně). Za zmínku stojí, že manželé jsou i společnými ručiteli dle § 41 odst. 2 zákonného opatření. Při nabytí majetku z/do společného jmění manželů tak manželé (pokud jsou poplatníky) podávají pouze jedno přiznání na celou nemovitou věc. Z praktického hlediska je třeba si vždy ověřit, zda příslušná nemovitá věc, kterou disponuje některý z manželů, je součástí společného jmění manželů či není.

24. Oproti tomu spoluvlastníci podávají každý vlastní daňové přiznání na svůj spoluvlastnický podíl. Pokud však poplatníkem je strana, která nabývá nebo převádí celou nemovitost od nebo na vlastníky spoluvlastnických podílů, podává tento poplatník pouze jedno přiznání.

25. Příklady konkrétních situací nabytí z/do spoluvlastnictví a společného jmění manželů blíže upravuje Informace Generálního finančního ředitelství: Speciální postavení manželů v řízení o dani z nabytí nemovitých věcí ze dne 2. 4. 2014 (Příloha č. 3 publikace, str. 139).

K odst. 2

26. Dochází k vymezení druhů nabytí nemovitých věcí, které jsou předmětem daně bez ohledu na to, zda se jedná o převody úplatné či bezúplatné, přičemž se jedná vždy o stejné nemovité věci, jaké byly vyjmenovány v odst. 1.

27. Zajišťovací převod práva upravuje § 2040–2044 obč. zák.

28. Postoupení pohledávky upravuje § 1879–1887 obč. zák.

29. Nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě zajišťovacího převodu práva nebo na základě následného úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva v souladu s § 54 písm. c) zákonného opatření zakládá daňovou povinnost i v případě, že k němu došlo na základě právního jednání, které bylo zrušeno splněním rozvazovací podmínky. Pokud ale dojde ke splnění rozvazovací podmínky, v souladu s § 55 písm. c) zákonného opatření zaniká daňová povinnost ke dni účinnosti rozhodnutí správce daně o stanovení daně. V takovém případě (a při splnění dalších podmínek § 55) lze i po uplynutí lhůty pro stanovení daně, stanovit daň (sic!), a to obvykle v nulové hodnotě.

30. Z dikce § 55 odst. 2 písm. b) lze dovodit, že v případě, kdy dojde ke splnění rozvazovací podmínky před podáním daňového přiznání, je třeba podat řádné daňové přiznání v nulové výši. Pokud bylo již řádné přiznání podáno, ale lhůta pro jeho podání ještě neuplynula, je třeba podat opravné daňové přiznání. Po uplynutí této lhůty již poplatník podává dodatečné daňové přiznání.

31. Vzhledem k tomu, že při splnění rozvazovací podmínky dle § 548 odst. 2 obč. zák. pomíjejí již nastalé právní následky, nejedná se o druhé nabytí nemovité věci ale pouze o pominutí prvního nabytí.

32. Nabývací hodnotou v případě zajišťovacího převodu práva i úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva je dle § 23 písm. a) bodů 2 a 3 zákonného opatření zjištěná cena.

K odst. 3

33. Oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví upravují § 1140–1149 obč. zák.

34. Pokud se vypořádávají spoluvlastníci, předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na vypořádávaných nemovitých věcech v hodnotě převyšující hodnotu podílu spoluvlastníka před vypořádáním. Přitom až do výše hodnoty spoluvlastnického podílu před vypořádáním se pozbývaná část podílu nepovažuje za úplatu.

35. Hodnota před a po vypořádání podílů se dle § 14 odst. 4 zákonného opatření stanoví buď použitím zjištěné ceny, nebo směrné hodnoty. Varianty nelze kombinovat. Zvolená metoda zároveň bude použita pro stanovení srovnávací daňové hodnoty pro účely stanovení základu daně části podílu, který je předmětem daně.

Judikatura:

1. Od daně z převodu nemovitostí jsou osvobozeny pouze vklady vložené do obchodní společnosti při definici vkladu podle obchodního zákoníku, vztahuje se osvobození od daně pouze na vklady do společnosti zvyšující základní jmění; pokud jde o vklady do společnosti nezvyšující základní jmění, tyto vklady nepochybně podléhají dani. (usnesení Ústavního soudu ze dne 28. 5. 2002, sp. zn. II. ÚS 184/02)

2. Namítá-li poplatník daně z převodu nemovitostí nebo jeho ručitel [§ 8 odst. 1 písm. a) zák. o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí], že k převodu nebo přechodu vlastnického práva k nemovitosti ve skutečnosti vůbec nedošlo, a neřešil-li tuto otázku katastrální úřad ve vkladovém řízení podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, musí si otázku, zda k převodu nebo přechodu vlastnického práva došlo, posoudit správce daně sám jako předběžnou otázku (§ 28 zákona ČNR č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků). (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 3. 2. 2005, sp. zn. 2 Afs 94/2004-50, č. 979/2006 Sb. NSS)

3. Pozemek nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popřípadě části různých parcel nebo naopak být částí parcely jedné. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 20/99)

4. Vymezení parcely je jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku; proto také soud nemůže určovat, jaká je ve skutečnosti výměra parcely, neboť stanovení výměry parcely je jen věcí katastrálního úřadu, který parcely eviduje. To vyplývá i z § 19a odst. 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, podle kterého zpřesněním evidenčních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení hranice pozemku a výměře parcely nedochází ke změně právních vztahů k pozemku. Pokud tedy dojde ke zpřesnění evidenčních údajů katastru tak, že výměra určité parcely je nadále zapsána v menším rozsahu než doposud, neznamená to, že by zaniklo vlastnické právo k té části pozemku, která byla dosud zahrnuta do (zmenšené) parcely. Vzniknou-li pochybnosti ohledně vlastnického práva ke zbývající části pozemku, jehož výměra nadále převyšuje výměru nově určené parcely, lze se poté, co za pomoci geometrického plánu bude zbývající část pozemku určena jako parcela, domáhat určení vlastnického práva k této parcele. Původní pozemek, jehož výměra byla dříve totožná s výměrou později zmenšené parcely, tak bude nadále zahrnovat dvě, případně i více parcel. Soud však nemůže závazně pro katastrální úřad určovat, jakou má parcela výměru. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2271/2006)

5. V případě transformátoru, který je s budovou žalobce spojen prostřednictvím rozvodné sítě a jako součást technické infrastruktury osídlení slouží k napájení domu žalobce elektřinou a v případě potřeby z něj lze dodávat elektrickou energii i jiným odběratelům, se jedná o samostatnou věc. (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1118/2007)

6. Vodovod ve smyslu zákona o vodovodech a kanalizacích představuje hromadnou věc, která se skládá z vodovodního řadu a vodárenských objektů; zákon zjevně předpokládá, že jejich vlastníky mohou být subjekty odlišné, neboť odlišuje vlastníka vodovodního řadu a vlastníka vodárenských objektů. Jestliže zákon č. 274/2001 Sb. počítá s tím, že vlastníky vodovodního řadu a vodárenských objektů mohou být odlišné subjekty, vyplývá z toho závěr, že vodovodní řad je samostatnou stavbou ve smyslu občanského práva a samostatnými stavbami jsou i vodárenské objekty. Proto samotná okolnost, že na vodovodní řad jsou připojeny vodárenské objekty, nečiní z těchto věcí věc jedinou v právním režimu hlavní věci a její součásti potud, že vodovodní řad by představoval věc hlavní a vodárenské objekty jeho součást, a to bez ohledu na funkční propojenost. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 944/2007)

Vážení čtenáři, právě jste dočetli ukázku z knihy Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Komentář.
Pokud se Vám líbila, celou knihu si můžete zakoupit v našem e-shopu.