OBÁLKA

PATITUL

NÁJEM A PACHT

TITUL

NÁJEM A PACHT

Sestavili
Petr Lavický a Petra Polišenská

VZOR CITACE

Vzor citace: Lavický, P., Polišenská, P. Judikatura k rekodifikaci. Nájem a pacht. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2016, s. 392.

© Wolters Kluwer ČR, a. s., 2016

ISBN 978-80-7552-181-1 (brož.)

ISBN 978-80-7552-294-8 (e-pub)

OBSAH

Úvod

Seznam zkratek

Část I

Text občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Část II

Judikatura

1. Nájem

1.1. Obecná úprava nájmu

1.2. Nájem bytu a domu

1.3. Nájem prostoru sloužícího podnikání

1.4. Nájem dopravního prostředku

1.5. Ubytování

2. Pacht

2.1. Obecná ustanovení

2.2. Zemědělský pacht

2.3. Pacht závodu

Část III

Přílohy

Důvodová zpráva k občanskému zákoníku č. 89/2012 Sb.

Občanský zákoník č. 40/1964 Sb.

Věcný rejstřík k vybrané judikatuře

ÚVOD

V tomto svazku judikatury k rekodifikaci čtenář nalezne rozhodnutí věnovaná problematice nájmu a pachtu v novém občanském zákoníku. Kniha je zpracována standardním způsobem, tak jako ostatní díla této řady. Od předcházejících svazků se však přece jenom odlišuje, a sice tím, že jsou již k dispozici rozhodnutí, která jsou založena na aplikaci nového občanského zákoníku. Zda tato rozhodnutí představují směr, kterým se i v budoucnu bude ubírat soudní praxe, ukáže teprve čas. V současnosti však považujeme za nezbytné čtenáře s těmito prvními rozhodnutími k nové soukromoprávní úpravě seznámit.

Brno, únor 2016

Autoři

SEZNAM ZKRATEK

Prameny:

ASPI Automatizovaný systém právních informací

PrRo Právní rozhledy (C. H. Beck)

R rozhodnutí a stanoviska uveřejněná ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu

Sb. NSS Sbírka rozhodnutí Nejvyššího správního soudu

SbNU Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu

SoJ Soudní judikatura z oblasti občanského, obchodního a pracovního práva

SoRo Soudní rozhledy

Vážný Rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky ve věcech občanských; pořádal František Vážný

www.nsoud.cz internetové stránky Nejvyššího soudu ČR

Právní předpisy:

Listina usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky

o. s. ř. zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

o. z. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

o. z. o. císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský

obč. zák. zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v hist. souvislostech též císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský

obch. zák. zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v hist. souvislostech též zákon č. 1/1863 ř. z., všeobecný zákonník obchodní

Část I

Text občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Oddíl 3

Nájem

Pododdíl 1

Obecná ustanovení

§ 2201

Základní ustanovení

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Viz rozhodnutí č. 1 až 9.

§ 2202

Předmět nájmu

(1) Pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

(2) Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy.

§ 2203

Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce.

§ 2204

(1) Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

(2) Ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Viz rozhodnutí č. 10 až 22.

Pronajímatel

§ 2205

Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje

a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,

b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,

c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

§ 2206

(1) Pronajímatel odevzdá nájemci věc v ujednané době, jinak v den následující poté, co jej o to nájemce požádá.

(2) Pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci.

§ 2207

(1) Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

(2) Pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.

§ 2208

(1) Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

(2) Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného.

(3) Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

§ 2209

Během nájmu pronajímatel nemá právo o své vůli pronajatou věc měnit.

§ 2210

(1) Ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci.

(2) Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu.

(3) Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

§ 2211

Ohrozí-li třetí osoba nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat nájemce sám.

§ 2212

(1) Uplatňuje-li třetí osoba vlastnické nebo jiné právo k věci nebo žádá-li vydání nebo vyklizení věci, nájemce to pronajímateli oznámí; požádá-li o to, poskytne mu pronajímatel ochranu.

(2) Neposkytne-li pronajímatel nájemci dostatečnou ochranu, může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby.

(3) Bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.

Viz rozhodnutí č. 23 až 42.

Nájemce

§ 2213

Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

§ 2214

Nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.

Viz rozhodnutí č. 43 a 44.

Podnájem

§ 2215

(1) Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.

(2) Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu.

(3) Užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží.

§ 2216

Umožní-li nájemce užívat věc třetí osobě, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám.

Viz rozhodnutí č. 45 až 50.

Nájemné

§ 2217

(1) Nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

(2) Má-li být nájemné podle ujednání stran plněno jinak než v penězích, je rozhodná majetková hodnota poskytovaného plnění vyjádřená v penězích.

§ 2218

Nájemné se platí měsíčně pozadu.

Viz rozhodnutí č. 51 až 58.

Další práva a povinnosti stran

§ 2219

(1) Oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.

(2) Vzniknou-li nájemci činností pronajímatele podle odstavce 1 obtíže, které nejsou jen nepodstatné, má nájemce právo na slevu z nájemného.

§ 2220

(1) Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

(2) Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Viz rozhodnutí č. 59 až 65.

Změna vlastnictví

§ 2221

(1) Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

(2) Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

§ 2222

(1) Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

(2) Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena.

(3) Jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční.

§ 2223

Strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.

§ 2224

Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K opačnému ujednání se nepřihlíží.

Viz rozhodnutí č. 66 až 70.

Skončení nájmu

§ 2225

(1) Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

(2) Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

§ 2226

(1) Zanikne-li věc během doby nájmu, nájem skončí.

(2) Zanikne-li věc během doby nájmu zčásti, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného, anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

§ 2227

Stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

§ 2228

(1) Užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena.

(2) Neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

(3) Hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě.

(4) Pronajímatel má právo postupovat stejně, jak je uvedeno v odstavcích 1 a 2, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.

§ 2229

Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

§ 2230

(1) Užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.

(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

§ 2231

(1) Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.

(2) Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

§ 2232

Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

§ 2233

(1) V době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.

(2) Ustanovení § 2219 odst. 2 platí i zde.

§ 2234

Pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

Viz rozhodnutí č. 71 až 82.

Pododdíl 2

Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu

Základní ustanovení

§ 2235

(1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

§ 2236

(1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.

(2) Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

(3) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

§ 2237

Smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

§ 2238

Užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Viz rozhodnutí č. 83 až 88.

§ 2239

Zakázaná ujednání

Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

§ 2240

Zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele.

§ 2241

Jedná-li se o byt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývaný z důvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva a povinnosti stran především stanovy nebo společenská smlouva.

Viz rozhodnutí č. 89 až 92.

Odevzdání bytu

§ 2242

(1) Není-li ujednána doba, kdy pronajímatel zpřístupní nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu.

(2) Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Takové ujednání je platné, jen jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.

§ 2243

Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.

§ 2244

(1) Není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká.

(2) Znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, ustanovení odstavce 1 se nepoužije. To platí i v případě, že nájemce stav bytu při uzavření smlouvy neznal, protože si jej neprohlédl, ačkoli pronajímatel včas a řádně vyzval nájemce k prohlídce.

§ 2245

Využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu.

Viz rozhodnutí č. 93.

Nájemné a jiné platby

§ 2246

(1) Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

(2) Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

§ 2247

(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

§ 2248

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

§ 2249

(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

(2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

(4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.

§ 2250

(1) Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

(2) Nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

§ 2251

(1) Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

(2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.

§ 2252

(1) Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

(2) Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

§ 2253

(1) Nedohodnou-li se strany o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.

(2) Domáhá-li se nájemce plnění ze smlouvy a pronajímatel odmítá plnit s námitkou nezaplacení nájemného, uloží nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.

§ 2254

Jistota

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Viz rozhodnutí č. 94 až 103.

Práva a povinnosti stran

§ 2255

(1) Nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

(2) Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

§ 2256

(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů.

(2) Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

§ 2257

(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

(2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

§ 2258

Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Viz rozhodnutí č. 104 až 110.

Úpravy a jiné změny bytu nebo domu

§ 2259

Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.

§ 2260

(1) Nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.

(2) Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí.

(3) Neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl.

§ 2261

Je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se zkracuje na pět dnů.

§ 2262

(1) Odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká.

(2) Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí.

§ 2263

(1) Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.

(2) Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

§ 2264

(1) Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

(2) Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.

§ 2265

(1) Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

(2) Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

(3) Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

§ 2266

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

§ 2267

Neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

§ 2268

(1) Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně, brání-li užívání bytu právo třetí osoby.

(2) Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně také tehdy, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona.

§ 2269

(1) Ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.

(2) Nesplní-li nájemce svou povinnost podle odstavce 1, považuje se toto jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma.

Viz rozhodnutí č. 111 až 113.

Společný nájem

§ 2270

(1) Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.

(2) Co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li dále stanoveno jinak.

§ 2271

Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení o společnosti se použijí přiměřeně.

Viz rozhodnutí č. 114 až 117.

Členové nájemcovy domácnosti

§ 2272

(1) Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

(2) Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma.

(3) Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

§ 2273

Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Viz rozhodnutí č. 118 až 122.

Podnájem

§ 2274

Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.

§ 2275

(1) V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

(2) Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.

§ 2276

Dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.

§ 2277

Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.

§ 2278

Podnájem skončí nejpozději s nájmem.

Viz rozhodnutí č. 123 až 126.

Následky smrti nájemce

§ 2279

(1) Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.

(2) Nájem bytu po jeho přechodu podle odstavce 1 skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.

(3) Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně.

(4) Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat; dnem dojití oznámení pronajímateli její nájem zaniká.

(5) Zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

§ 2280

Je-li členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má přednostní právo, aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li takových osob více, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně; každá z nich však může sama za sebe prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat.

§ 2281

(1) Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem.

(2) Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti a zaplatil-li nájemce nájemné předem, vydá člen nájemcovy domácnosti dědici, co takovým zaplacením ušetřil nebo co nabyl.

§ 2282

Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí.

§ 2283

(1) Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.

(2) Nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost.

§ 2284

Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

Viz rozhodnutí č. 127 až 132.

Skončení nájmu

§ 2285

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

§ 2286

(1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

(2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

§ 2287

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

§ 2288

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

§ 2289

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

§ 2290

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

§ 2291

(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

§ 2292

Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

§ 2293

(1) Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

(2) Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.

(3) Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

§ 2294

Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

§ 2295

Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

§ 2296

(1) Je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí.

(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jedná-li se o věc, kterou nájemce nebo člen jeho domácnosti zjevně opustil.

Viz rozhodnutí č. 133 až 158.

Nájem služebního bytu

§ 2297

Je-li nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této souvislosti ujednán nájem domu.

§ 2298

(1) Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle § 2297, aniž k tomu měl vážný důvod.

(2) Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.

§ 2299

Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Viz rozhodnutí č. 159.

Nájem bytu zvláštního určení

§ 2300

(1) Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení.

(2) Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce.

§ 2301

(1) Ustanovení § 2279 se u bytu zvláštního určení nepoužije. Zemře-li nájemce, nájem bytu zvláštního určení skončí a pronajímatel vyzve osoby, které bydlely v bytě společně s nájemcem, aby byt vyklidily nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží; nejsou-li v bytě takové osoby, pronajímatel vyzve obdobně nájemcovy dědice.

(2) Nájem bytu zvláštního určení může pronajímatel vypovědět pouze s předchozím souhlasem toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, popřípadě jeho právního nástupce.

Pododdíl 3

Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání

Základní ustanovení

§ 2302

(1) Ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

(2) Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

§ 2303

Je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

§ 2304

(1) Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

(2) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, pokud se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost v některém ohledu změnila jen nepodstatně.

§ 2305

Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

§ 2306

Při skončení nájmu odstraní nájemce znamení, kterými nemovitou věc opatřil, a uvede dotčenou část nemovité věci do původního stavu.

§ 2307

Převod nájmu prostoru sloužícího podnikání

(1) Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.

(2) Ustanovení § 2306 se použije obdobně.

Skončení nájmu

§ 2308

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby,

a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,

b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo

c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

§ 2309

Jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby,

a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo

b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

§ 2310

(1) Ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

(2) Výpovědní doba je tříměsíční.

§ 2311

Ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.

§ 2312

Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

§ 2313

Vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

§ 2314

(1) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

(2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

(3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

§ 2315

Náhrada za převzetí zákaznické základny

Skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností.

viz rozhodnutí č. 160 až 164.

Pododdíl 4

Zvláštní ustanovení o podnikatelském pronájmu věcí movitých

§ 2316

Základní ustanovení

(1) Nájemní smlouvou se pronajímatel, který je podnikatelem a jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

(2) Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro podnikatelský pronájem movitých věcí obecná ustanovení o nájmu.

§ 2317

Pronajímatel se při předání věci nájemci přesvědčí, že věc je v dobrém stavu, předvede nájemci, že věc je funkční, pokud je to obvyklé, a seznámí nájemce s pravidly pro zacházení s věcí nebo mu pro to předá pokyny v písemné formě.

§ 2318

(1) Má-li věc vadu, pro kterou ji nelze řádně užívat nebo pro kterou ji lze užívat jen se značnými obtížemi, má nájemce právo, aby mu pronajímatel poskytl jinou věc sloužící témuž účelu.

(2) Po dobu, po niž nájemce nemohl věc řádně užívat vůbec nebo jen se značnými obtížemi, má nájemce právo na prominutí nájemného, anebo na slevu z nájemného nebo snížení nájemného; své právo musí nájemce uplatnit u pronajímatele do konce ujednané doby nájmu, jinak zanikne.

§ 2319

(1) Nájemce oznámí pronajímateli poškození, ztrátu nebo zničení věci bez zbytečného odkladu.

(2) Nájemce platí nájemné, dokud neoznámí pronajímateli poškození věci, pro které věc nemůže řádně užívat, anebo ztrátu nebo zničení věci; stejně tak platí nájemné, dokud je v prodlení s vrácením věci.

(3) Nájemce neodpovídá za opotřebení věci způsobené řádným užíváním.

§ 2320

(1) Nájemce má právo nájem kdykoli vypovědět. Výpovědní doba je desetidenní.

(2) Ustanovení o obnovení nájemní smlouvy po uplynutí doby nájmu za předpokladu, že pronajímatel o vrácení nepožádá, se nepoužije.

Pododdíl 5

Zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku

§ 2321

Základní ustanovení

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání dopravního prostředku a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

§ 2322

(1) Pronajímatel odevzdá nájemci dopravní prostředek spolu s potřebnými doklady v ujednané době, jinak bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy.

(2) Dopravní prostředek musí být způsobilý k provozu a k ujednanému způsobu užívání, jinak k užívání, k němuž dopravní prostředek obvykle slouží.

(3) Není-li dopravní prostředek způsobilý k provozu podle odstavce 2, nájemce má právo odmítnout dopravní prostředek převzít, a zjistí-li nezpůsobilost dodatečně, má právo jej vrátit a žádat odstranění vady nebo odevzdání jiného dopravního prostředku, anebo zrušení smlouvy.

§ 2323

Nájemce dopravní prostředek pojistí, jen bylo-li to ujednáno.

§ 2324

Nájemce zaplatí nájemné po ukončení užívání dopravního prostředku; je-li však nájem ujednán na dobu delší než tři měsíce, platí nájemce nájemné ke konci každého kalendářního měsíce.

§ 2325

(1) Nájemce udržuje dopravní prostředek ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

(2) Pronajímatel nahradí nájemci náklady, které nájemce vynaložil na údržbu; neuplatní-li nájemce toto právo u pronajímatele do tří měsíců od vynaložení nákladů, právo zanikne.

Viz rozhodnutí č. 165 a 166.

Pododdíl 6

Ubytování

§ 2326

Základní ustanovení

Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé.

§ 2327

(1) Ubytovaný má právo užívat prostor vyhrazený mu k ubytování, jakož i společné prostory ubytovacího zařízení (ubytovací prostor) a využívat služby s ubytováním spojené.

(2) Požádá-li o to ubytovaný, ubytovatel od něho převezme do úschovy peněžní prostředky, klenoty nebo jiné cennosti, ledaže to jsou věci nebezpečné nebo hodnotou či rozsahem pro ubytovací zařízení neúměrné. Ubytovatel může požadovat, aby mu byly věci k úschově předány v uzavřené nebo zapečetěné schránce.

§ 2328

Ubytovatel odevzdá ubytovanému ubytovací prostor ve stavu způsobilém pro řádné užívání a zajistí mu nerušený výkon jeho práv spojených s ubytováním.

§ 2329

Ubytovaný užívá ubytovací prostor a přijímá služby s ubytováním spojené řádně; bez souhlasu ubytovatele nesmí v ubytovacím prostoru provádět podstatné změny.

§ 2330

(1) Ubytovaný může smlouvu vypovědět před uplynutím ujednané doby.

(2) Prokáže-li ubytovatel, že nemohl zabránit škodě, která mu vznikla předčasným zrušením ubytování ze strany ubytovaného, může žádat, aby mu ubytovaný škodu nahradil.

§ 2331

Ubytovatel může před uplynutím ujednané doby smlouvu vypovědět bez výpovědní doby, porušuje-li ubytovaný i přes výstrahu hrubě své povinnosti ze smlouvy, anebo dobré mravy.

Viz rozhodnutí č. 167 a 168.

Oddíl 4

Pacht

Pododdíl 1

Obecná ustanovení

§ 2332

Základní ustanovení

(1) Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.

(2) Přenechá-li strana druhé smluvní straně jednou smlouvou více věcí, z nichž některé slouží k užívání a jiné k požívání, posoudí se smlouva podle povahy hlavní věci.

§ 2333

Je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř. To platí i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá věc náležející k propachtované hromadné věci.

§ 2334

Propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k užívání nebo změní-li hospodářské určení věci, anebo způsob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby.

§ 2335

(1) Provádí-li propachtovatel na propachtované věci opatření, k nimž je podle smlouvy nebo z jiného právního důvodu oprávněn nebo povinen, nahradí pachtýři v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku takového opatření vznikly; požádá-li o to pachtýř, poskytne mu propachtovatel přiměřenou zálohu. Pachtýřovo právo na slevu z pachtovného nebo na jeho prominutí tím dotčeno není.

(2) Zlepší-li propachtovatel propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu, může se propachtovatel domáhat přiměřeného zvýšení pachtovného.

§ 2336

Pachtýř pečuje o propachtovanou věc jako řádný hospodář.

§ 2337

(1) Neodstraní-li propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit, bez zbytečného odkladu, a klesne-li proto výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného; odstraní-li vadu sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů.

(2) Jedná-li se o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo i znemožňuje požívání propachtované věci tak, že z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos, má pachtýř právo na prominutí pachtovného, nebo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby.

§ 2338

Je-li pacht ujednán alespoň na dobu tří let, může strana vyzvat v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak pacht skončí v původně ujednané době.

§ 2339

(1) Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu.

(2) Má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.

§ 2340

Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval; plody a užitky vytěžené pachtýřem v té době se počítají jako užitky za celý rok.

§ 2341

Není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu.

Inventář

§ 2342

(1) Propachtuje-li se věc společně s inventářem, zachová pachtýř jednotlivé kusy inventáře. Náležejí-li do inventáře zvířata, obnovuje pachtýř jejich stav s péčí řádného hospodáře.

(2) Zničí-li se něco z inventáře nebo opotřebí-li se do té míry, že to nelze dále užívat, obnoví propachtovatel inventář, ledaže se škoda přičítá pachtýři; to platí i v případě vady propachtované věci.

§ 2343

(1) Propachtuje-li se věc společně s inventářem v ujednané ceně a zaváže-li se pachtýř vrátit propachtovateli při skončení pachtu inventář v téže ceně, může pachtýř s inventářem jako řádný hospodář volně nakládat, nese však nebezpečí škody, byť vznikne i náhodou. Pachtýř udržuje inventář a nahradí jej s péčí řádného hospodáře; je-li věc zapsána do inventáře, nabývá k ní propachtovatel vlastnické právo.

(2) Skončí-li pacht, vrátí pachtýř inventář propachtovateli. Propachtovatel může odmítnout převzít kus inventáře obstaraný pachtýřem, pokud má vzhledem k propachtované věci a k řádnému hospodaření s ní nepřiměřenou cenu nebo pokud je pro propachtovanou věc nadbytečný; odmítnutím nabývá vlastnické právo k odmítnutému kusu pachtýř.

(3) Je-li mezi cenou převzatého a vraceného inventáře rozdíl, vyrovná se v penězích.

§ 2344

Pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zástavní právo. Dá-li však propachtovatel pachtýři jinou jistotu, zástavní právo se do výše jistoty neuplatní.

Viz rozhodnutí č. 169 až 181.

Pododdíl 2

Zemědělský pacht

§ 2345

Základní ustanovení

(1) Je-li propachtován zemědělský nebo lesní pozemek, je ujednán zemědělský pacht.

(2) Je-li pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou.

§ 2346

Pachtovné se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu.

§ 2347

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době.

§ 2348

(1) Stane-li se pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit, má právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou.

(2) Zemře-li pachtýř, má pachtýřův dědic právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou; výpověď musí být podána do šesti měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel.

Viz rozhodnutí č. 182 a 183.

Pododdíl 3

Pacht závodu

§ 2349

(1) Je-li propachtován závod, pachtýř jej užívá i požívá způsobem a v rozsahu, v jakém je toho třeba k řádnému provozování závodu. Předmět činnosti provozované v závodu může pachtýř změnit, jen bylo-li to výslovně ujednáno.

(2) Pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele.

§ 2350

(1) Je-li pachtýř zapsán ve veřejném rejstříku, nabývá právo k závodu zveřejněním údaje, že uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin podle jiného právního předpisu.

(2) Není-li pachtýř zapsán do veřejného rejstříku, nabývá právo k závodu účinností smlouvy.

(3) Ustanoveními odstavců 1 a 2 nejsou dotčeny povinnosti zapsat práva k věcem podle jiných právních předpisů.

§ 2351

Zakazuje se převést na pachtýře ta práva z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, u nichž to vylučuje smlouva, kterou bylo právo průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví propachtovateli poskytnuto, nebo vylučuje-li to povaha takového práva.

§ 2352

(1) Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí; z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí propachtovatel za jeho splnění. Nabytí pohledávek pachtýřem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek.

(2) Propachtovatel oznámí bez zbytečného odkladu svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, že závod propachtoval.

§ 2353

(1) Pořídí-li strany o předání závodu zápis, uvedou výčet všeho, co propachtovaný závod zahrnuje a co se pachtýři předává, jakož i toho, co chybí, ač to jinak podle smlouvy nebo podle účetních záznamů závod spoluvytváří. Propachtovatel nejpozději v zápisu pachtýře upozorní na vady předmětu pachtu, o kterých ví, nebo o kterých vědět měl a mohl.

(2) Neuvede-li se v zápisu věc náležející k závodu, nabývá k ní pachtýř požívací právo společně s požívacím právem k závodu. Neuvede-li se v zápisu dluh, pachtýř jej nabývá, musel-li jeho existenci alespoň rozumně předpokládat.

§ 2354

Zhorší-li se pachtem dobytnost pohledávky, má věřitel propachtovatele, který s pachtem nesouhlasil, právo domáhat se, aby soud rozhodl, že pacht je vůči němu neúčinný. Právo dovolat se neúčinnosti zaniká, neuplatní-li je věřitel do jednoho měsíce ode dne, kdy se o pachtu dozvěděl, nejpozději však do tří měsíců ode dne účinnosti smlouvy.

§ 2355

(1) Dnem zániku pachtu přechází na propachtovatele pohledávky a dluhy, které k závodu náleží; z dluhů však propachtovatel nabývá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu propachtovatelem, ručí pachtýř za jeho splnění. Nabytí pohledávek propachtovatelem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek.

(2) Pachtýř oznámí svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, bez zbytečného odkladu, že pacht zanikl.

§ 2356

Neprokáží-li strany, že vznik nebo zánik pachtu byl třetí osobě znám dříve, jsou vůči ní tyto skutečnosti účinné ode dne, kdy bylo oznámení o vzniku nebo zániku pachtu zveřejněno.

§ 2357

Ustanovení tohoto pododdílu se použijí obdobně i na pacht části závodu tvořící samostatnou organizační složku.

Viz rozhodnutí č. 184.

Část II

Judikatura

1. Nájem

1.1. Obecná úprava nájmu

1.1.1. Základní ustanovení

1. Povaha nájemní smlouvy

Nájemní smlouva je smlouvou konsensuální, nikoli reálnou.

NS 28 Cdo 3033/2005, ASPI ID: JUD104842CZ

Z odůvodnění:

Dovolací soud neshledal požadované plnění v rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. Skutečnost, že žalovaná (nájemce) nevyužila svého práva užívat nebytové prostory po sjednanou dobu na základě platně uzavřené smlouvy o nájmu nebytových prostor, přičemž jí v tom žalobce (pronajímatel) nebránil, není důvodem neplacení nájemného podle platně uzavřené smlouvy, a to ani za použití § 3 odst. 1 obč. zák. K tomu se připomíná, že nájemní smlouva je smlouvou konsensuální, nikoli reálnou. Dovolací soud v tomto směru odkazuje na podrobné přesvědčivé odůvodnění rozsudku odvolacího soudu k této otázce se vyjadřující. Nelze tedy dospět k závěru, že výkon práva pronajímatele na úhradu nájemného by byl v rozporu s dobrými mravy. V této souvislosti lze odkázat též na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 7. 2004, sp. zn. 28 Cdo 1416/2003.

Lze přisvědčit odvolacímu soudu, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovanou dne 15. 6. 1999 v písemné formě splňuje všechny zákonné předpoklady platně uzavřené smlouvy o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2, odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., v tehdy platném znění, a žalovaná měla právo (možnost) předmětné nebytové prostory po sjednanou dobu užívat.

Pro úplnost se k námitce dovolatele o neplatnosti smlouvy, kterou spatřoval v tom, že byla uzavřena s účinností předcházející dni uzavření konkrétní smlouvy, odkazuje na právně závazný názor odvolacího soudu vyjádřený v jeho usnesení ze dne 7. 10. 2003, čj. 10 Co 440/2002-38. Se závěry tam uvedenými se dovolací soud ztotožňuje. Pakliže soud prvního stupně a následně soud odvolací v souladu s tímto právním závěrem ve věci rozhodly, nejde o nesprávné právní posouzení ve smyslu ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Dovolací soud k tomu pouze dodává, že ústavněprávní princip zákazu zpětné účinnosti zavazuje zákonodárce v legislativním procesu. Smluvní retroaktivita je však v oblasti občanského práva nejen známá, ale i přípustná. Jde o důsledek plynoucí ze zásadní smluvní autonomie. Je totiž na účastnících smlouvy, aby posoudili a rozhodli, od kterého okamžiku založí účinnost smlouvy. Tak je tomu typicky v případech, kdy smlouva podle výslovného a nepochybného projevu vůle účastníků má vstoupit do účinnosti po datu uzavření smlouvy. Nelze však vyloučit, aby účastníci založili účinnost smlouvy přede dnem jejího uzavření. Uvedený postup je přípustný tehdy, nestanoví-li zákon jako podmínku vzniku a účinnosti další okolnost (tak typicky souhlas určitého orgánu, který nutně musí přistupovat k smluvnímu projevu účastníků). Odvolací soud správně poukázal i na tuto omezující okolnost ve vztahu k důsledkům plynoucím z dřívějšího znění zákona č. 116/1990 Sb. (pokud jde o někdejší udělování souhlasu správního orgánu ve vymezených případech), správně však též dovodil, že uvedené omezení má v daném případě za následek pouze částečnou (byť absolutní) neplatnost nájemní smlouvy.

2. Úplata za užívání věci

Bylo-li jako úplata za užívání věci umluveno poskytnutí služeb nebo provedení díla, jde o nájemní smlouvu pouze tehdy, je-li získání a poskytnutí užívání věci převládajícím důvodem sjednání smlouvy, jde však o smlouvu námezdní (služební nebo o dílo), je-li převládajícím důvodem jejího sjednání zpeněžení a získání pracovní síly.

NS Rv II 767/26, Vážný 6585, ASPI ID: JUD269518CZ

Z odůvodnění:

Dovolání, opírajícímu se o dovolací důvod § 503 č. 4 c. ř. s., nelze přiznati oprávnění. Podle právního náhledu dovolatelky jest smlouva nájemní vlastně kupem užívání věci a není prý překážky, by užívání nemohlo býti koupeno za něco jiného, než za peníze a by jiná hodnota (úplata) nemusila býti oceňována v penězích. Tento právní názor dovolatelky není úplně nesprávným, neboť prof. Krčmář ve své knize Právo obligační r. 1926, s. 193 a 194 uvádí: nájem jest smlouva o úplatném užívání věci, a plat se charakterisuje slovy „gewisser Preis“ jakási cena (§ 1090 obč. zák.). Platem nemusí býti peníze a mohou jím býti předměty rozličné. Při smlouvě pachtovní bývá jím leckdy určité množství získaných plodů. Byla-li jako plat za povolené užívání vymíněna poměrná část (pars quota) dobytých plodů, prohlašuje § 1103 obč. zák. smlouvu za společenskou a nikoli nájemní. Ale jak vychází najevo zejména z § 576 c. ř. s., bude smlouvu takovou pokládati za smlouvu společenskou jen tehdy, když jsou dány podstatné znaky takové smlouvy, t. j. sdružení dvou nebo více osob ke společnému účelu. Podává-li se z povahy oné t. zv. colonia partiaria, že causou její (důvodem jejím) jest, by bylo získáno užívání cizí věci za plat, a že slib kvoty plodů je jen zvláštním způsobem platu za povolené užívání, bude tu smlouva pachtovní. Není vyloučeno, aby jako plat bylo umluveno poskytnutí služeb, nebo provedení díla. Ale v takových případech bude tu smlouva nájemní jen tehdy, když získání a poskytnutí užívání věci bude převládajícím důvodem sjednání smlouvy. Naproti tomu byla by tu smlouva námezdní (služební nebo o dílo), kdyby převládajícím důvodem sjednání jejího bylo zpeněžení a získání pracovní síly (dv. dekret ze dne 14. listopadu 1784 č. 360 Sb. z. s.). V tom směru zjistil však první soud, že žalobci přijali žalovanou do bytu za mytí podlahy, praní prádla, nosení vody, pomoc v zahrádce, tedy za služby, jež jim konati měla, když pak jim žalovaná přestala služby konati a chtěla dáti za byt 25 Kč, nepřijala jich žalobkyně, by nenastal nájemní poměr. Dále zjistil první soud, že žalobci při poskytnutí komůrky k bydlení neměli úmyslu komůrku pronajmouti a že nebylo u nich vůle smlouvu nájemní uzavírati, jak připouští i dovolání, a to prý z důvodu, by se vyhnuli předpisům zákona o ochraně nájemníků. Toto zjištění převzal i soud odvolací prohlásiv, že není zde důvodu nesprávného ocenění důkazů. Z toho vidno, že převládajícím důvodem sjednání sporné smlouvy mezi stranami rozepře bylo získání a zpeněžení pracovní síly žalované ve prospěch žalobců a nikoli poskytnutí a získání bytu pro žalovanou. Šlo tedy o smlouvu služební a nikoli nájemní, jak správně po právní stránce posoudily nižší soudy (§ 503 č. 4 c. ř. s.).

3. Odevzdání smluveného množství úrody

Smlouva, podle níž má majitel pozemku dodati druhé smluvní straně určité množství úrody proti tomu, že mu tato zaplatí určitý peníz a nahradí náklady a, pokud by úrody bylo více, má se výtěžek z tohoto přebytku děliti mezi strany na polovici, − není smlouvou nájemní (pachtovní), nýbrž odvážnou smlouvou kupní, zakládající pro druhou smluvní stranu jen obligační nárok na odevzdání smluveného množství úrody.

Pachtýř pozemku nestává se vlastníkem plodů jejich oddělením od půdy (separací), jako poživatel, nýbrž teprve percepcí. Právo pachtýře na plody jest právem odvozeným od práva vlastníkova a zakládá se v tom, že vlastník dopustil, by si pachtýř plody přivlastnil.

NS Rv I 912/29, Vážný 9926, ASPI ID: JUD265642CZ

Z odůvodnění:

Smlouvu ze dne 15. února 1928 nelze považovati za smlouvu pachtovní ani nájemní. Podle § 1090 obč. zák. se vyžaduje k pojmu nájmu a pachtu, by někdo přenechal druhému k užívání na čas věc nezužívatelnou, při nájmu se přenechává jen užívání věci, kdežto při pachtu se věc přenechává k užívání za účelem docílení užitků z věci pílí a přičiněním (§ 1091 obč. zák.). Smlouvou ze dne 15. února 1928 nemělo však býti vlastníkem pozemku Antonínem O-em poskytnuto žalobci Františku K-ovi užívání pozemků vůbec, nýbrž pozemky své měl vlastník obdělati sám svými potahy a je hnojiti. Semeno k zasetí měli zaplatiti každý polovici, náklady rošení, mlácení a pojištění měl hraditi každý z polovice. Antonín O. měl žalobci dodati 250 q lnu proti tomu, že mu žalobce zaplatí 30 000 Kč a, pokud by lnu bylo více, měli se o výtěžek tohoto přebytku děliti na polovici. Poněvadž tu není podstatných známek smlouvy pachtovní neb nájemní, nebyly žalobci přenechány určité pozemky v užívání za určitou úplatu, nýbrž žalobce od O. vlastně koupil polovici úrody lnu za určitou úplatu (30 000 Kč, hražení nákladu rošení, mlácení a pojistného), uzavřely strany vlastně odvážnou smlouvu kupní (§ 1275 obč. zák.) a měl žalobce proti O-ovi jen obligační nárok na odevzdání určitého množství lnu a teprve odevzdáním lnu byl by nabyl jeho vlastnictví (§ 425–427 obč. zák.). Avšak, i kdyby se žalobce smlouvou byl stal skutečně pachtýřem pozemků lnem osetých, nebylo by tím nic získáno pro jeho žalobní nárok, neboť pachtýř nestává se vlastníkem plodů jejich oddělením od půdy (separací), jako poživatel (§ 509 obč. zák.), nýbrž teprve percepcí. Právo pachtýře na plody je právem odvozeným od práva vlastníkova (derivativní nabytí plodů), a zakládá se v dopuštění vlastníka k tomu, by si pachtýř plody přivlastnil a přivlastnění se uskuteční teprve sklizením plodů (Randa Vlastnictví § 30). Dovolatel však ani netvrdil, že plody (len) sklidil, nýbrž pokud jde o len zabavený ve stodolách O-ových, dopravil jej tam, jak nesporno, Antonín O., nikoli žalobce. Pokud jde o len na polích, nebyl vůbec zabaven, jak nižšími soudy zjištěno. Vlastnictví žalobcovo k zabavenému lnu nevyplývá ani z listin ve sporu předložených. I když trhovou smlouvou ze dne 30. září 1928 prodal žalobce len Stanislavu Ch-ovi a v listině se stvrzuje, že len jest majetkem žalobcovým, není to ještě důkazem, že vlastnictví ke lnu žalobce nabyl, an nemůže prokázati, že se tak stalo zákonným způsobem, odevzdáním (tradicí), při čemž zůstane lhostejno, zda se prodaným lnem míní toliko len ležící dosud na pozemcích O-ových, či len z pozemků těch sklizený a snad již ve stodolách uskladněný. Není nikterak přesvědčivým názor dovolatelův, že když len Ch-ovi prodával, musil si býti vědom, že prodává len svůj a že by z toho plynulo, že len byl jeho vlastnictvím, vždyť zákon nikterak nevylučuje, by kdo prodal zboží, jež dosud nemá, jež si však teprve později opatří a dodá; na tom zakládá se přece platnost dodávacích smluv.

4. Užívání prodejní boudy za pevný plat

Nejde o výprosu, nýbrž o smlouvu nájemní, přenecháno-li užívání prodejní boudy za pevný plat s tím, že bude uživatel prodávati zboží jen z obchodu majitele boudy.

NS Rv II 623/29, Vážný 9207, ASPI ID: JUD273918CZ

Z odůvodnění:

Žalobkyně jest majitelkou prodejní boudy a platí obci za místo, kde boudu postavila, 50 Kč měsíčně. Užívání této boudy jako obchodní místnosti přenechala žalobkyně žalovanému proti tomu, že bude měsíčně platiti 50 Kč a že bude prodávati jen zboží z obchodu žalobkyně, pokud se týče zboží, jež zakoupí u žalobkyně nebo u firem a osob žalobkyní připuštěných. Při dojednání této smlouvy se žalovaný též zavázal, že prodejní budovu ihned vyklidí, kdyby porušil přípověď o prodeji zboží. Nešlo tedy o výprosu podle § 974 obč. zák., ana byla ujednána pevná smlouva, ale nešlo ani o smlouvu námezdní, jak tvrdí žalobkyně, an žalovaný zboží dodané mu žalobkyní neprodával na její účet za mzdu, nýbrž je kupoval a zakoupené zboží prodával na vlastní účet, a nebyl tudíž zaměstnancem žalobkyně (prodavačem), nýbrž podnikatelem; nešlo však ani o smlouvu innominátní, o smlouvu svého druhu, jak mylně míní nižší soudy, nýbrž o smlouvu nájemní ve smyslu § 1090 obč. zák. Proti tomu nelze namítati, že nebyla ujednána určitá činže, ana úplata za užívání prodejní boudy byla částečně stanovena číselně v penězích (50 Kč měsíčně), částečně pozůstávala v očekávaném zisku z prodeje zboží žalovanému za ceny zvlášť určené, při čemž se podotýká, že cena podle § 1090 obč. zák. nemusí býti určitá, stačí, že jest určitelná, o čemž podle toho, co uvedeno, ohledně nájemního převyšujícího měsíčních 50 Kč nelze pochybovati. Jest proto použíti na tento případ zákona o ochraně nájemníků, a to, jelikož smlouva byla dojednána v roce 1922, aniž doba smlouvy byla blíže zjištěna, zákona ze dne 8. dubna 1920, č. 275 Sb. z. a n., pokud se týče zákona ze dne 27. dubna 1922, č. 130 Sb. z. a n., jež oba stanoví v § 7, pokud se týče v § 7 (2), že účinnost předchozích ustanovení nemůže býti vyloučena ani omezena smlouvou stran. Z toho vyplývá, že závazek převzatý žalovaným při dojednání smlouvy, že prodejní boudu ihned vyklidí, kdyby porušil ujednání ohledně prodávaného zboží, jest neplatný, a že tudíž žalobkyně o tento důvod žalobu o vyklizení a odevzdání prodejní boudy s úspěchem opříti nemůže. Jelikož žalobkyně žalobu opírá jen o tento smluvní, jak dolíčeno, neplatný závazek žalovaného, zejména nežádá zrušení nájemní smlouvy z důvodu, že nájemník, žalovaný, zneužívá pronajaté místnosti ke značné škodě pronajímatelčině (§ 3 zákona o ochr. náj., § 1118 obč. zák.), naopak trvá na tom, že o nájem nejde, bylo žalobu zamítnouti jako bezdůvodnou, jak učinil již prvý soud, třebas důvody jeho rozsudku ukázaly se býti nesprávnými. Tvrdí-li dovolací odpověď, že úplata 50 Kč měsíčně nebyla činží, protože byla placena městu za užívání pozemku, přezírá, že žalovaný nebyl ve smluvním poměru s městem, ale zůstává i dlužna odpověď na to, zač žalovaný tuto sumu platil, an budou na městském pozemku neměl postavenu on, nýbrž žalobkyně. Na podstatě věci nic nemění okolnost, že žalovaný platil hotově na činži právě tolik, kolik měla městu platiti žalobkyně, ani okolnost, jak se toto placení dálo, zda přímo obci (§ 1404 obč. zák.), či žalobkyni.

5. Pozemek jako předmět nájemní smlouvy

Byl-li předmětem smlouvy jen pozemek, na němž si nájemce teprve sám zřídil boudu ku prodeji uhlí a napotom dřevěnou boudu pro stáj na koně, šlo o smlouvu nájemní, nikoliv o smlouvu pachtovní.

NS Rv I 1478/32, Vážný 11888, ASPI ID: JUD275111CZ

Z odůvodnění:

Rozhodnou jest pro tento spor otázka, jaké právní povahy je smlouva stran, zda je to smlouva nájemní v užším smyslu, či smlouva pachtovní, neboť podle toho se řídí délka doby výpovědní podle § 1116 obč. zák. Zákon vymezuje v § 1091 obč. zák. rozdíl mezi nájmem a pachtem podle toho, zda lze věci užívati, aniž se dále obdělává, či zda jí může býti používáno jen s vynaložením píle a námahy, tedy podle toho, jde-li jen o užívání věci tak, jak jest, či o vybírání užitků, které věc poskytuje a které ovšem vyžadují pachtýřova přičinění. Mnohdy obtížnou a i v nauce spornou otázku, kdy jde jen o nájem a kdy o pacht, lze řešiti jen podle zvláštních okolností případu. V souzeném případě není sporu o tom, že předmětem smlouvy byl holý pozemek, na němž si žalovaní teprve sami zřídili boudu ku prodeji uhlí a později dřevěnou boudu pro stáj na koně. Pozemek sám neměl tedy býti přímým předmětem hospodářské činnosti žalovaných, nýbrž byl jen prostorem, na němž se měla rozvíjeti jejich hospodářská činnost, která byla podstatně jiného rázu než obvyklé zemědělské vzdělávání pozemků. Žalovaným šlo jen o prosté užívání pozemkové plochy k účelům jejich živností, nikoliv o zemědělské obhospodařování pozemku a braní plodů z něho. Odvolací soud tudíž správně rozpoznal, že sporná smlouva byla smlouvou nájemní, nikoliv smlouvou pachtovní. Na tom nic nemění vývody dovolatelů, že pozemku neupotřebili bez obdělání a úpravy, ježto si na něm postavili vlastním nákladem dřevěné boudy, jichž používali pro svou živnost, neboť tato jejich námaha a píle nespadá pod pojem obdělávání pozemku k docílení plodů z něho (srovnej rozhodnutí č. 2087.4348, 11.102 Sb. n. s.). Označení, jež volily strany pro smlouvu, nemá tu význam, záleží jen na obsahu vyhražených oprávnění a na hlavním účelu právního jednání. Protože v souzeném případě doba trvání nájemní smlouvy nebyla určena a o výpovědní lhůtě nebylo mezi stranami nic ujednáno, stačila by podle § 1116 obč. zák. ke zrušení smlouvy výpověď, daná i jen na čtrnáct dní.

6. Platné uzavření nájemní smlouvy k zastavené věci

Platné uzavření nájemní smlouvy k zastavené věci není podmíněno souhlasem zástavního věřitele s nájemní smlouvou.

NS 28 Cdo 3458/2006, ASPI ID: JUD102642CZ

Z odůvodnění:

Ze soudního spisu nevyplývá skutečnost tvrzená dovolatelem, že by pronajímatel (žalobce) nebyl vlastníkem předmětných nemovitostí při uzavírání nájemní smlouvy (viz č. l. 66). Nelze souhlasit ani s názorem dovolatele, že bez předchozího souhlasu zástavního věřitele nemohlo dojít k platnému uzavření nájemní smlouvy. Zástavní právo zásadně nebrání vlastníku zástavy (zástavnímu dlužníku) nakládat se zástavou. Nestanoví-li zákon něco jiného, může zástavní dlužník zástavu zcizit, znovu ji zastavit, zřídit k ní věcné břemeno, dát ji do nájmu nebo do jiného užívání apod. Ujednání, kterými by byl zástavní dlužník v rozporu se zákonem vyloučen nebo omezen v takovém nakládání se zástavou, jsou neplatná podle § 39 obč. zák. (srov. R 64/2004).

Zásadní právní význam navíc nemůže být rozhodnutí nižší instance (právní otázce pro něj určující) dovolacím soudem též přiznán, jestliže tvrzení dovolatele, jimiž je dovolací soud vázán, označují za podstatnou takovou otázku, která svou povahou není posouzením právního aspektu věci (otázky aplikace či interpretace práva), ale zpochybněním skutkového základu věci, jak byl zjištěn nižšími instancemi. Tímto skutkovým základem je však dovolací soud – jenž je soudem právního přezkumu, nikoli soudem „skutkovým“, resp. nalézacím – vázán a není oprávněn jej měnit (viz konstantní výklad zásad dovolacího řízení včetně komentáře zejména k § 243a o. s. ř.). K návrhu dovolatele na výslech dalších svědků, tj. na uplatnění nových důkazů, nemůže dovolací soud přihlédnout (viz též § 241a odst. 4 o. s. ř.). Brání tomu navíc konstantní výklad přípustnosti dovolání – i když může být dána podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neznamená to, že by při této variantě přípustnosti mohl být uplatněn jiný dovolací důvod než podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. (viz usnesení NS sp. zn. 21 Cdo 541/2004, Soudní judikatura č. 7/2004, č. 132).

7. Nová smlouva o nájmu téhož pozemku

Nová smlouva o nájmu téhož pozemku, uzavřená poté, co bylo pronajímateli doručeno usnesení, jímž mu byl uložen zákaz tento pozemek mimo jiné i jen zatížit, je absolutně neplatná, představuje-li podstatnou změnu stávajícího nájemního vztahu, v důsledku níž by se nový vlastník (vydražitel) dostal do značně ztíženého postavení.

NS 26 Cdo 3009/2011, ASPI ID: JUD219040CZ

Z odůvodnění:

Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že usuzovat na absolutní neplatnost právního úkonu lze jen podle okolností, které byly objektivně dány v době, kdy byl právní úkon učiněn. Později nastalé okolnosti nelze při úvaze o absolutní neplatnosti právního úkonu zohledňovat [k obsahově shodnému závěru dospěl Nejvyšší soud České republiky např. v rozsudku ze dne 8. června 2011, sp. zn. 26 Cdo 2150/2010, uveřejněném pod č. 28/2012 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek (ústavní stížnost podanou proti citovanému rozsudku Ústavní soud České republiky odmítl usnesením ze dne 13. února 2012, sp. zn. IV. ÚS 2361/2011)].

V rozsudku ze dne 13. července 2003, sp. zn. 21 Cdo 296/2003, uveřejněném pod C 2046 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu (citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 129 v sešitě 8 z roku 2003 časopisu Soudní judikatura a pod č. 64 v sešitě č. 7 z roku 2004 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), Nejvyšší soud – ve vztahu k zástavnímu právu – rovněž dovodil, že pronajmutím nemovitosti, k níž již platně vzniklo zástavní právo, v zásadě nedochází ke zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele. O zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele by bylo možné uvažovat jen tehdy, kdyby byl v zastavené nemovitosti pronajat byt nebo kdyby šlo o takové nájemní právo k nemovitosti, u něhož by zájem společnosti vyžadoval, aby nemovitost zatěžovalo i nadále, avšak jen v případě, že by snížení výsledné ceny nemovitosti o cenu této závady mělo (oproti stavu, který tu byl před pronajmutím) za následek, že zástavní věřitel nebyl plně uspokojen. V rozsudku ze dne 26. května 2008, sp. zn. 28 Cdo 2181/2007, uveřejněném pod C 6348 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, pak Nejvyšší soud – ve vztahu k nájmu nebytových prostor – dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená po nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí, v níž se pronajaté nebytové prostory nacházejí, není neplatná pro rozpor s § 335b odst. 1 písm. a) o. s. ř. K odůvodnění uvedeného právního názoru uvedl, že zákaz zatížení nemovitosti se nevztahuje na uzavření nájemní smlouvy (nemovitost nesmí být zatížena věcným právem typu věcného břemene nebo zástavního práva). Nájemní smlouva, sjednaná po nařízení výkonu rozhodnutí k jeho předmětu (části), by mohla být podle konkrétních okolností případu neplatná nikoli ve vztahu k § 335b odst. 1 písm. a) o. s. ř., nýbrž např. pro rozpor s účelem zákona ve smyslu § 39 obč. zák.

Podle názoru dovolacího soudu jde o takový případ i v projednávané věci, jak správně dovodil odvolací soud. Bez ohledu na to, že nájemní smlouvy na dobu určitou, tj. i nájemní smlouva ze dne 10. ledna 2005, byly uzavřeny až poté, co bylo K. T. doručeno usnesení ze dne 9. dubna 2001 (vykonatelné dne 27. dubna 2001), jímž mu byl uložen zákaz tyto pozemky mimo jiné i jen zatížit (tzv. inhibitorium), představovaly tyto nájemní smlouvy (uzavřené až po doručení citovaného usnesení) podstatnou změnu stávajícího nájemního vztahu v tom smyslu, že v nich – ve srovnání s předchozími nájemními smlouvami na dobu neurčitou – byla sjednána relativně dlouhá doba jeho trvání bez možnosti skončení výpovědí, a to při nájemném v částce pouhých 6 000 Kč ročně. Tím by se nový vlastník (v daném případě žalobce) dostal do značně ztíženého postavení, neboť by byl daným nájemním vztahem, na němž se nijak nepodílel, zatížen po relativně dlouhou dobu bez možnosti jeho skončení výpovědí a s relativně malým ekonomickým výnosem, jak ve své podstatě dovodil již odvolací soud. V tomto směru tedy nebyl dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. užit opodstatněně.

Ustálená soudní praxe (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8. prosince 1997, sp. zn. 3 Cdon 1374/96, uveřejněný pod č. 17 v sešitě č. 2 z roku 1998 časopisu Soudní judikatura) dovodila, že založil-li odvolací soud závěr o nedůvodnosti uplatněného nároku současně na dvou na sobě nezávislých důvodech, pak sama okolnost, že jeden z nich neobstojí, nemůže mít na správnost tohoto závěru vliv, jestliže obstojí důvod druhý. To platí i tehdy, nemohl-li být druhý důvod podroben dovolacímu přezkumu proto, že nebyl dovoláním dotčen. V takovém případě není ani zapotřebí se správností důvodu, jenž naopak dovoláním napaden byl, zabývat, neboť na celkový závěr odvolacího soudu o nedůvodnosti uplatněného nároku to nemůže mít vliv.

Jelikož se dovolateli prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. nepodařilo zpochybnit správnost jednoho z více právních názorů, na nichž odvolací soud založil své rozhodnutí v měnícím (vyhovujícím) výroku I., je – logicky vzato – nerozhodné, zda je správný další právní názor, že navíc „jejich uzavření (nájemních smluv na dobu určitou) … bylo i v rozporu s účelem konkursního řízení vedeného na majetek úpadce Karla Tatara dle zákona č. 328/1991 Sb., tedy v rozporu s účelem uvedeného zákona, kterým je při zpeněžení konkursní podstaty dosáhnout maximálního výtěžku“. Nesprávnost tohoto právního názoru nemůže mít totiž žádný vliv na správnost právního názoru o neplatnosti nájemních smluv na dobu určitou podle § 39 obč. zák. pro rozpor s účelem zákona, jak je uvedeno výše.

8. Věcné břemeno a nájemní smlouva

Prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za jeho trvání vlastníkem, kterého věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou, byť by šlo o smlouvu uzavřenou s nositelem práva odpovídajícího věcnému břemeni.

NS 20 Cdo 1265/98, PrRo 9/2001, s. 447, ASPI ID: JUD22831CZ

Z odůvodnění:

Vůle účastníků vtělená do kupní smlouvy v části týkající se ujednání o věcném břemeni je tedy projevena určitě, jestliže je výkladem objektivně pochopitelná; jinak řečeno, může-li typický účastník v postavení jejího adresáta tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu adekvátně vnímat (shodně srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. dubna 1996, sp. zn. 3 Cdon 1032/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura č. 2, ročník 1988, pod číslem 1 přílohy). Obecně též platí, že výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního úkonu, nelze jím však projev vůle doplňovat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. října 1998, sp. zn. 1 Odon 110/97, uveřejněné v časopise Soudní judikatura č. 3, ročník 1999, pod číslem 30).

Vycházeje z těchto zásad, Nejvyšší soud pokládá smlouvu o zřízení věcného břemene za dostatečně určitou.

Občanský zákoník (srov. výše cit. § 151n a § 151o) požadavek úplatného sjednání věcného břemene neklade, naopak počítá s tím, že nositel práva odpovídajícího věcnému břemeni je při absenci (jiné) dohody povinen nést přiměřeně náklady na zachování a opravy jím užívané věci (srov. § 151n odst. 3 obč. zák.). Jinak řečeno, na daném skutkovém základě (tedy při absenci jakékoli zmínky o úplatě za zřízení věcného břemene) nelze učinit o věci jiný závěr než ten, že věcné břemeno bylo vskutku sjednáno bezúplatně. K tomu, aby bylo lze opodstatněnost žaloby zkoumat i z hlediska nákladů zmíněných v ustanovení § 151n odst. 3 obč. zák., ovšem chybí odpovídající skutková tvrzení žaloby; žalobci zde totiž netvrdí, že žalovaný prostory užívá (srov. č. l. 1–2). Sjednání věcného břemene týkajícího se nebytových prostor nebrání ani ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. v rozhodném znění, neboť to postihuje situaci, kdy jsou nebytové prostory užívány na základě závazkového vztahu, nikoli z titulu práva věcného.

Z ustanovení § 39 obč. zák. pak vyplývá, že neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

V intencích tohoto ustanovení obstojí i závěr, že prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za trvání věcného břemene vlastníkem, kterého věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou, byť by šlo o smlouvu uzavřenou s nositelem práva odpovídajícího věcnému břemeni.

Podle ustanovení § 151p odst. 1 obč. zák. věcné břemeno zaniká i novací, jde-li – ve smyslu § 570 obč. zák. – o novaci privativní; o kumulativní novaci (srov. § 516 obč. zák.) jít nemůže, neboť věcné břemeno a nájem vedle sebe (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni privativní novací je ovšem nutný vklad do katastru nemovitostí, který v daném případě rovněž nebyl učiněn.

9. Nájemní smlouva a právo stavby trvalého charakteru

Uzavřením nájemní smlouvy zpravidla zaniká původní právo stavby trvalého charakteru a vlastníku stavby nadále svědčí toliko právo dočasné.

Není však vyloučené, aby nájemní smlouva byla ve skutečnosti dohodou o úplatě za užívání pozemku bez vlivu na právo stavby trvalého charakteru.

NS 22 Cdo 2653/2012, ASPI ID: JUD277036CZ

Z odůvodnění:

Problematika staveb na cizím pozemku se v režimu obč. zák. podle rozhodovací praxe dovolacího soudu typově rozpadá do dvou základních skupin případů. První skupinu tvoří případy, kdy jsou stavby od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku, na něž se vztahuje úprava § 135c obč. zák. Druhou skupinu potom tvoří případy, kdy je stavba postavena na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo. Rozhodovací praxe druhou skupinu případů dále dělí na situace, a) kdy stavebník staví stavbu na základě práva, jež není časově omezeno, anebo stavebník se mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezena, a b) kdy stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno. Jelikož soudy obou stupňů dospěly k závěru, že se nejednalo situaci, kdy stavba byla od počátku postavena neoprávněně, nadále je třeba se toliko zaobírat problematikou práva ke stavbě, které později zaniklo.

Případy, kdy stavebník staví na základě občanskoprávního titulu ke stavbě, jenž není časově omezen, ale toto jeho právo později zanikne, občanský zákoník ani jiný právní předpis výslovně neřeší. Vlastnická práva ke stavbě a pozemku zůstávají odlišná (neuplatní se princip superficies solo cedit), jsou rovnocenná, navzájem si konkurující a žádné z nich nelze označit za právo silnější; ve vztahu k právu vlastníka stavby právě proto, že v době výstavby mohl objektivně očekávat, že v budoucnu nebude konfrontován se ztrátou občanskoprávního oprávnění mít stavbu na cizím pozemku. Po zániku tohoto práva se přitom nemůže jednat o tzv. neoprávněnou stavbu ve smyslu § 135c obč. zák., neboť charakter stavby jako neoprávněné je spojen s neexistencí občanskoprávního titulu v době, kdy je stavba prováděna. Jinými slovy řečeno, pokud v době vzniku stavby jako věci v právním slova smyslu nejde o tzv. neoprávněnou stavbu, skutečnosti, které nastaly později, již aplikaci ustanovení o tzv. neoprávněné stavbě nemohou založit [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 1840/2011, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. března 2013, sp. zn. 22 Cdo 2697/2011 (obě dostupná na www.nsoud.cz)].

Tento judikatorní přístup vyjádřil již Vrchní soud v Praze v rozsudku ze dne 9. září 1992, sp. zn. 3 Cdo 45/92 (publikovaném v časopise Právní rozhledy, 1993, č. 2, s. 47). Aktuální judikatura toto výchozí stanovisko precizovala a upřesnila potud, že zřídil-li na cizím pozemku stavbu stavebník, který měl časově neomezené právo mít na tomto pozemku stavbu, a toto právo později zaniklo, nemůže se vlastník pozemku domáhat odstranění této stavby, a to ani proti právnímu nástupci stavebníka [srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. března 2007, sp. zn. 22 Cdo 746/2007 (uveřejněné pod C 4809 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck – dále jen „Soubor“)].

K odlišným závěrům však dospěla rozhodovací praxe v případech, kdy stavebník v době stavby má občanskoprávní titul ke stavbě, ale jedná se o oprávnění časově omezené, nebo v případech, kdy stavebník věděl nebo vědět mohl a měl, že jeho právo stavby je pouze dočasné.

Řešení těchto situací naznačil dovolací soud v rozsudku ze dne 9. října 2000, sp. zn. 22 Cdo 1997/2000 (uveřejněném v časopise Soudní rozhledy, 2001, č. 1, s. 47) závěrem, podle kterého „pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je oprávněn užívat pouze dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (či po jiném způsobu zániku práva) nadále mít na tomto pozemku umístěnou stavbu, a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby.“

Toto rozhodnutí navázalo na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. července 1999, sp. zn. 2 Cdon 240/97 (uveřejněný pod č. 72/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dostupný na www.nsoud.cz), podle něhož zřídí-li stavebník na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, je povinen po uplynutí sjednané doby stavbu odstranit. Uvedené závěry vztahující se k povinnosti odstranit stavbu se týkají také případů, kdy stavebník zřídil stavbu na základě souhlasu vlastníka pozemku, který byl následně odvolán [usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. května 2012, sp. zn. 22 Cdo 234/2011 (dostupné na www.nsoud.cz)].

Dočasné právo mít na cizím pozemku stavbu se nemůže přeměnit na trvalé právo jen tím, že pozemek nabude nový vlastník, který je o existenci stavby informován; vědomí nabyvatele o existenci stavby nemůže založit úspěšnou námitku proti vlastnické žalobě po zániku práva mít na pozemku stavbu [rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. června 2005, sp. zn. 22 Cdo 1690/2004 (uveřejněný pod C 3405 v Souboru)].

Na druhou stranu stavba ani po zániku práva mít ji na cizím pozemku umístěnou není stavbou neoprávněnou ve smyslu § 135c obč. zák., neboť v době její výstavby občanskoprávní titul existoval). Judikatura zřejmě i proto nepřipustila, aby právní režim takových případů byl řešen postupem podle § 135c obč. zák. Tato úvaha vychází z toho, že pokud stavebník věděl nebo z okolností musel vědět, že jeho oprávnění mít stavbu na pozemku umístěnou zanikne, lze jako jediný způsob řešení připustit pouze odstranění stavby, kterého se vlastník pozemku domáhá podle ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. Případy výjimečné tvrdosti odstranění stavby jsou mimořádně řešitelné prostřednictvím § 3 odst. 1 obč. zák. [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 1840/2011 (dostupný na www.nsoud.cz)].

Proto také není možno v těchto případech, kdy stavebník věděl nebo z okolností vědět musel, že jeho oprávnění mít na cizím pozemku stavbu, je dočasné, v řízení o odstranění stavby zřídit v jeho prospěch časově neomezené právo odpovídající věcnému břemenu [rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 162/2007 (uveřejněný pod C 7489 v Souboru)], neboť analogickou aplikaci § 135c odst. 3 obč. zák., který zřízení věcného břemene umožňuje, nelze použít na jiné stavby než neoprávněné [usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. června 2010, sp. zn. 22 Cdo 1654/2009 (uveřejněné pod C 8615 v Souboru)].

V posuzovaném případě soudy obou stupňů dospěly ke shodnému závěru, že žalovaná při stavbě trafostanice disponovala právem, které bylo svou povahou trvalého charakteru, a proto se žalobkyně nemohla úspěšně domáhat odstranění stavby podle § 135c obč. zák., které upravuje režim staveb od počátku neoprávněných, ani podle § 126 odst. 1 obč. zák., které dopadá na situace, kdy vlastníku stavby zaniklo právo dočasného charakteru. Uvedené závěry by byly v souladu s rozhodovací praxí dovolacího soudu, nebýt dalších okolností, na něž dovolatelka v průběhu řízení upozornila a které nalézací soudy nesprávně vyhodnotily.

Dovolatelka v řízení před nalézacími soudy namítala, že došlo k zániku trvalého práva vybudování a umístění stavby uzavřením nájemní smlouvy mezi účastníky řízení, nicméně soudy obou stupňů dospěly k závěru, že nájemní vztah ničeho nemění na původním trvalém právu stavebníka a že po skončení nájemního vztahu se obnovuje původní právo stavby. Soud I. stupně argumentoval tím, že nájemní vztah vznikl až po zřízení časově neomezené stavby a že vlastník stavby neměl prakticky jinou možnost, chtěl-li dát svému vztahu k pozemku odpovídající právní rámec; jinak by totiž užíval pozemek bez právního důvodu a vystavoval se riziku opakovaných žalob vlastníka pozemku na vydání bezdůvodného obohacení. Odvolací soud se ztotožnil s argumentací soudu I. stupně, když zdůraznil, že „změna vlastníků a už vůbec ne uzavření nájemní smlouvy mezi právními předchůdci účastníků (s účinností od 1. 1. 1996) a zánik nájemního vztahu na této situaci (myšleno na oprávněnosti zásahu ze strany žalované) nemohou nic změnit. Změny nemohly přeměnit trvalé právo mít na pozemku stavbu na právo dočasné, jehož zánik by odůvodňoval oprávněnost podané žaloby.“ Uvedené závěry dovolací soud nesdílí.

Samotná argumentace nalézacích soudů stojí na východisku, že jednou vzniklé právo opravňující k vybudování stavby trvalého charakteru nemůže být nahrazeno právem dočasného charakteru (typicky nájemní vztah). Takový předpoklad je však v rozporu s principem autonomie vůle stran, který je jedním z vůdčích principů soukromého práva [srovnej např. nález Ústavního soudu ze dne 6. listopadu 2007, sp. zn. II. ÚS 3/06 (publikovaný v časopise Soudní rozhledy, 2008, č. 2, s. 46)]. Z principu autonomie vůle vyplývá, že „v občanskoprávních vztazích mohou jejich subjekty zásadně volit vždy takovou variantu svého chování ve společnosti, která bude podle jejich vlastní úvahy, rozhodnutí a sebeurčení nejlépe odpovídat individuálním potřebám, zájmům a požadavkům jejich soukromého života v jeho nejrozmanitějších oblastech. (…) Jinak vyjádřeno, autonomie vůle subjektů v oblasti občanskoprávních vztahů znamená, že zůstává zásadně na úvaze, rozhodování a sebeurčení těchto subjektů, tj. fyzických či právnických osob (čl. 2 odst. 4 Ústavy, čl. 1 odst. 3 Listiny) činit vše, co není zákonem zakázáno, a naopak že nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Proto zůstává na každém, zda se vůbec stane subjektem občanského subjektivního práva a jakého, zda vezme na sebe občanskoprávní povinnosti a jaké atd., neboli že se bude chovat podle svého“ (Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kolektiv. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 47 a násl.).

Z principu autonomie vůle vyplývá nejen oprávnění účastníků občanskoprávních vztahů dát vzniknout právním vztahům, ale i oprávnění tyto vztahy měnit, rušit či nahrazovat. Není tak vyloučeno, aby účastníci řízení nahradili z objektivního pohledu jedno právo účastníka za právo jiné s odlišným obsahem a povahou, které může být nahlíženo pro některého účastníka právního vztahu např. jako méně výhodné.

Možnost nahrazení právního vztahu opravňujícího k vybudování a umístění stavby právním vztahem jiným formou privativní novace (§ 570 obč. zák.) v obecné rovině připustil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 14. února 2013, sp. zn. 22 Cdo 4707/2010, uveřejněném na www.nsoud.cz, v němž se jednalo situaci, kdy původní právní titul k vybudování a umístění stavby byl založen výměrem o vyvlastnění a omezení dispozičního práva, vydaným podle ustanovení § 20 zákona č. 280/1949 Sb., o územním plánování a výstavbě obcí, jehož obsah měl být nahrazen právě nájemním vztahem. V uvedeném rozhodnutí tak dovolací soud připustil možnost novace původního právního poměru založeného nikoliv soukromoprávním ujednáním účastníků, ale na základě správního rozhodnutí, zakládajícím práva a povinnosti účastníků.

Tím spíše se pak co do základu uvedené principy prosadí i do poměrů souzené věci, ve které došlo po oddělení vlastnického režimu stavby a pozemku k právnímu stavu, který byl mezi vlastníkem pozemku a stavby založen institutem bezdůvodného obohacení založeného plněním z právního důvodu, který odpadl.

Jestliže by došlo k privativní novaci, v rámci které dochází k nahrazení dosavadního závazku závazkem novým, je zřejmé, že po zániku nového závazku se nemůže obnovit předchozí právní režim založený právním vztahem, jenž byl zrušen právě závazkem vyplývajícím z privativní novace. To znamená – pokud by se o privativní novaci jednalo i v souzené věci – že po zániku práv a povinností vyplývajících z uzavřeného nájemního poměru by se další právní režim neřídil právním poměrem existujícím před uzavřením nájemních smluv právě proto, že tento poměr by byl nahrazen závazkem novým při současném zrušení původního právního vztahu. V poměrech předmětné věci by to znamenalo, že po zániku nájemního vztahu mezi účastníky by žalovaná nemohla odvíjet další existenci jejího práva na umístění stavby od původního právního titulu založeného okolností, že vlastník stavbu ji vybudoval na svém vlastním pozemku, ale bylo by nutno vycházet z právního stavu, jenž by nastal po skončení nájemního poměru.

V posuzovaném případě svědčilo ve prospěch žalované právo k vybudování a umístění stavby trvalého charakteru. Následně právní předchůdci účastníků řízení uzavřeli nájemní smlouvu, která objektivně mohla revidovat či nahradit původní právo stavby trvalého charakteru, neboť právo stavby trvalého charakteru není právem neměnným a nezávislým na pozdější vůli účastníků právních vztahů. Vznesla-li tedy žalobkyně v průběhu řízení námitku existence nájemní smlouvy a následného zániku nájemního vztahu založeného touto smlouvou, měly se soudy obou stupňů podrobně touto námitkou zabývat a zjistit, jaký vliv měla nájemní smlouva na původní právo stavby trvalého charakteru.

Zpravidla nájemní smlouva povede k zániku původního práva stavby trvalého charakteru a vlastníku stavby bude nadále svědčit toliko právo dočasné, není však vyloučeno, aby nájemní smlouva byla ve skutečnosti dohodou o úplatě za užívání pozemku bez vlivu na původní právo stavby trvalého charakteru. Zjištění těchto skutečností je otázkou skutkového stavu, k němuž i vzhledem k uplatněným dovolacím důvodům není Nejvyšší soud v tomto řízení oprávněn.

Zaujaly-li nalézací soudy závěr, že uzavřená nájemní smlouva je pro právní poměry účastníků z hlediska práva žalované k umístění stavby na pozemku žalobkyně bez právního významu, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci a dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn právem.

1.1.2. Předmět nájmu

10. Smlouva o nájmu honitby

Smlouva o nájmu honitby je zvláštní typovou smlouvu, na niž nelze primárně vztáhnout ustanovení občanského zákoníku o nájmu.

I. ÚS 104/06, SbNU 130/2009, ASPI ID: JUD154219CZ

Z odůvodnění:

Ústavní soud si za této situace [a to i vzhledem k citované judikatuře Evropského soudního dvora (č. C-451/06 Gabriele Walderdorff v. Finanzamt Waldviertel) a své vlastní (Pl. ÚS 34/03)] vyžádal výše zmíněná a podrobně rozvedená vyjádření Ministerstva financí a Ministerstva zemědělství. Ústavní soud je přesvědčen, že z těchto vyjádření (a zvláště pak z podrobného vyjádření Ministerstva zemědělství) lze kvalifikovaně dovodit tam posouzenou povahu práva myslivosti vykonávaného v honitbě na základě smlouvy o nájmu honitby (srov. především část. VI. a část IX. pod body – 95., 100. a 103. citovaného judikátu Ústavního soudu). Ta představuje zvláštní typovou smlouvu, na niž nelze primárně vztáhnout ustanovení občanského zákoníku o nájmu. Vyplývá to ze samotného zákona o myslivosti č. 449/2001 Sb.; to plyne především z ustanovení § 33 odst. 1 až odst. 8, která vypovídají o specifičnosti smlouvy o nájmu honitby a dále z ustanovení odst. 9 věta první citovaného paragrafu, které předpokládá subsidiární použití ustanovení občanského zákoníku o nájmu, leč teprve za situace, kdy není zákonem o myslivosti nebo samotnou smlouvou o nájmu stanoveno jinak. Ústavní soud současně (a vedle uvedeného) připomíná veřejnoprávní (daňověprávní) charakter vztahu držitele honitby (stěžovatele) a státu, z něhož nelze dovodit jiný než v případě nájmu honitby jako převodu užívání práva myslivosti (tj. poskytnutí služby) daňově obligatorní vztah. Vyjádření obou ministerstev jsou logická a přesvědčivá a ani obsah repliky vedlejšího účastníka nemůže jejich argumentaci vyvrátit.

11. Označení pozemků v nájemní smlouvě

Pozemky, jež jsou předmětem nájemní smlouvy, není nutné označovat tak, jak je to vyžadováno ustanovením § 5 zákona č. 334/1992 Sb., o katastru nemovitostí, pokud jsou ve smlouvě vymezeny dostatečně určitým způsobem.

NS 26 Cdo 3723/2012, ASPI ID: JUD232180CZ

Z odůvodnění:

Dovolatel dovozoval neplatnost nájemní smlouvy z neurčitého vymezení předmětu nájmu. V tomto směru je však třeba přisvědčit odvolacímu soudu, že pozemky, jež byly předmětem nájemní smlouvy, v ní byly vymezeny dostatečně určitým způsobem a že není nutné, aby byly označeny tak, jak je to vyžadováno ustanovením § 5 zákona č. 334/1992 Sb., o katastru nemovitostí. K obdobnému závěru dospěl Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 23. 1. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2105/2006, z nějž vyplývá, že nemovitosti, jež jsou z důvodu faktické nemožnosti jejich fyzického označení jedinečným způsobem evidovány a popsány v katastru nemovitostí, nemusí být v právním úkonu nutně identifikovány všemi údaji vyžadovanými jinak katastrálními předpisy, pokud i při použití jen některých z těchto údajů je lze ve smlouvě jednoznačně individualizovat. Ostatně sám žalovaný v průběhu řízení tvrdil, že pozemky, jež byly uvedeny v nájemní smlouvě, neužíval a užíval pozemky jiné, a je tedy zřejmé, že ani on neměl pochybnosti o tom, co je předmětem nájmu.

Pokud namítal, že nájemní smlouva je neplatná z důvodu, že mu pronajímatel neumožnil pozemky užívat (od počátku je užívala jiná osoba), je třeba poukázat na to, že namítaná okolnost zakládá podle občanského zákoníku toliko právo na slevu z nájemného či jeho prominutí (§ 673 obč. zák.), resp. právo na odstoupení od smlouvy (§ 684 obč. zák.), nemá však za následek neplatnost nájemní smlouvy. Pokud dovolatel nemohl předmětné pozemky pro jejich vady (ať již faktické či právní) užívat, nebyl povinen platit nájemné ve smyslu § 673 obč. zák., ovšem pouze za předpokladu, že právo na prominutí nájemného uplatnil u pronajímatele nejpozději do 6 měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem jej zakládajícím (§ 675 obč. zák.), což však v dané věci ani nebylo tvrzeno. Stejně tak dovolatel netvrdil, že by za podmínek § 684 obč. zák. od nájemní smlouvy odstoupil.

Vážení čtenáři, právě jste dočetli ukázku z knihy Judikatura k rekodifikaci - Nájem a pacht.
Pokud se Vám líbila, celou knihu si můžete zakoupit v našem e-shopu.